今次談兩件具爭議之事。
一，紀惠賣酒店不止虧2.8億吧？
兩周前，喜聞紀惠集團成功出售灣仔摩理臣山道39號全幢酒店，售價3.9億元，其中信報如此報道：「物業原由資深投資者正八集團主席廖偉麟夥拍其家族的紀惠集團於2013年以6.68億元合作購入，……最終以約3.8578億元售出，持貨13年，賬面虧蝕2.8222億元或42.25%。」再根據匯港通訊2024年11月18日報道：「正八集團主席廖偉麟於2016年11月曾表示，持有一半股權的灣仔摩理臣山道39號晉逸時代精品酒店全幢以8.8億港元沽出予紀惠集團及有關人士，料作長線收租之用」。以上資料已足夠做簡單算術。
2013年，理論上紀惠斥資3.34億元，跟廖偉麟一起買酒店，持股50%。到2016年，紀惠再斥資8.8億買入餘下50%股權，即是紀惠的賬面成本（未計入利息），達到12.14億港元！所以2019年，紀惠曾標價12億元出售，如果計及盈利扣除利息，大約是平手或微利。但當年出售失敗，最終到2026年才以3.86億元售出，即是賬面虧蝕8.28億元或68%！
假設2013年及2016年紀惠兩次收購，槓桿比率都是50%，由2013年至2026年售出，借貸利率以HIBOR+1.5%計算，這段時間單利支出約2億港元。早在2024年尾，湯文亮先生聲稱酒店出售作價6.4億元，「安全到不得了」，但本欄曾替紀惠算過，3.3億才是相對合理價格。事隔兩年，紀惠以3.86億放售，看似較本欄的估算多了5,000萬元，但這段時間以上述假設計算，利息支出是4,500萬元。即是白等了一年半，也沒多賺了甚麼錢，但也證明，本欄說的都是有理有據，完全能推導事件，比那些騙瀏量和課金的KOL好多了。
二、新世界下次業績初見值博空間
有題為《新世界「欠」香港人9300元》專欄表示：「新世界（017）據報擬把旗下航天城11 SKIES項目「交還」機管局，該財團藉此可節省多達700億元「最低租金保證」開支……這亦意味機管局見財化水，將損失巨額收入。尤須注意，機管局屬港府全資機構，若把700億元派發予全港750萬人，平均每人可得到9300元」。 雖然標題作用就是吸引讀者，但此標題仍有失公允。新世界放棄歸放棄，機管局接受歸接受，是兩碼事，主導權在機管局。如果日後機管局將航天城11 SKIES項目管理權成功招標出去，那還算欠嗎？這是思維嚴謹性問題。
現時香港營商艱難，2025年本港整體寫字樓空置率進一步上升至約17.6%，創約42年最高，當中甲級商廈空置更再創歷來新高。2026年5月美聯工商舖資料研究部發表今年首季香港主要購物區街舖空置及商戶分布調查報告，四大核心區中環、尖沙咀、銅鑼灣及旺角，整體街舖空置率最新報11.1%，較去年第三季的11.9%，回落0.8個百份點，但仍是高位。新世界放棄航天城11 SKIES項目，在近年積極賣住宅，效果也不錯。今年截至5月底，他們旗下合資及合作發展的新盤共累售約1300伙，套現逾200億元，較去年同期的75億元升約1.7倍。加上九龍塘玫瑰街滶蘊項目截至6月8日全盤暫沽42伙，套現近24億元。
縱使他們過去三年經歷很多風雨，也做了很多投資者不喜歡的事，但至少當初很多KOL說他們倒閉，最終也沒發生，從這方向來看，也保全很多股東的投資，當然如果從2023年至今沒走，虧損也不少。
在他們被大舉唱淡，業績也大幅倒退時，他們也做了大幅度減值，令業績更難看。不過承着今年賣樓成績不錯，樓價上升再做物業重估，接下來的業績可能會有驚喜。但當然也不用急於現價衝進場，再看他們業績前有沒有負面新聞衝出來，把股價壓再低一點，屆時反彈力度可能更高。
金缸經
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