美伊戰爭持續，中東局勢不斷惡化，全球地緣政治風險正處於近年來的高位。在這種充滿不確定性的動盪大環境下，資金避險情緒急劇升溫。傳統上，投資者理應將資金投入黃金市場避險，然Sakura Japan & Global行政總裁張明珠指，近年正形成新趨勢，外國投資者不惜擲重金「狂炒」日本房地產。
東京空置率降至2.1% VS 香港中環逾一成
張明珠指，資本的流向最能反映市場的真實溫度。瘋搶的背後，當地數據亦反映了現實日本全國地價平均上升2.8%，創下32年來的新高紀錄。若將港日兩地的商廈市場作對比，情況更猶如冰火兩重天。相比起香港中環甲級寫字樓空置率超過一成的困境，東京辦公室的空置率已大幅降至2.1%，市場上的剛性需求正不斷加劇，優質商廈可謂一盤難求。
首季吸金破兩兆 外資投資規模按年激增4倍
因應各國政治局勢波動，日本市場成為全球極度關注的投資熱點。她透露，過去一年，外資對日本房地產的投資按年大幅增長了4倍，達到驚人的6,330億日圓。張明珠形容，日本已經徹徹底底成為了海外資金眼中，極其相對穩定安全的一個「避風港」。
家族辦公室進場 億元級項目成瘋搶對象
值得注意的是，這波「日本掃貨潮」的買家結構已發生根本性改變。張明珠剖析，現在的投資者已從以往買十間小型住宅收租的模式，升格為企業及家族辦公室等重量級機構入市，投資金額遠比過去龐大。大金額類型物業的查詢與成交不斷增加，查詢量比去年急增了六成。
她舉例指，在早期市場還有得選擇時，投資者大約花費20億日圓以下，就能在市中心或旅遊區買到一棟位置相當不錯的酒店。但時至今日，由於「貨源不足」，外資的入市門檻及預算已被迫大幅提高，從40億、50億，一路攀升至70億甚至100億日圓的項目，都成為資金尋找的目標。
日本租金足以全冚利息
張明珠表示，對於持有外幣的國際投資者而言，日圓貶值等同於全線資產大打折扣。更吸引的是其融資條件，現時購買一棟價值5億日圓（約2,000多萬港元）的物業，投資者依然可以借取高達六成的按揭槓桿。在日本極低的借貸息率下，如不計及匯率風險，物業的租金回報足以完全覆蓋供樓利息，資產相對保值。
儘管宏觀政治環境充滿挑戰，例如早前日本官員高市早苗曾暗示介入台海危機，導致赴日旅行的中國遊客人數大跌，但這絲毫沒有阻擋海外資金進軍日本的步伐。張明珠又透露，不少基金公司找他們做「盲公竹」進入日本市場，故最近收到不同基金公司的查詢，例如台灣﹑新加坡﹑澳洲和印度等基金公司，他們大多集中在東京和大阪約100億的物業，例如酒店類型。
而近月亦有外資公司在東京購入4棟物業，平均每棟物業大概是6億至8億日圓，部份為現金支付，部份則是在日本銀行承造按揭。她指，目前日圓仍然低水，預言今年日本樓最少有5%升幅。
