日圓近日抽升至5.2算至5.5算之間,加上日本樓東京都心6區6月份已連續17個月上漲,首次突破1.2億日圓(約647萬港元)大關,創下歷史新高。對於日本樓投資者而言對前景更有信心,然而購買日本樓,支出成本除了房產稅及管理費外,其中的每月繳付的修繕積立金更是一大學問。
有沒有發現去日本旅行時,除了發現街道十分乾淨外,不少大廈物業外貌都整潔利落,其實不少已有30至50年樓齡,為何仍能保持質素?關鍵作用在於修繕積立金。
其實早期的日本,因為大量公寓欠缺長期修繕計劃,導致大維修時修繕積立金不足以支付,各業主需要臨時臨急去「撲水」,尤其地震頻繁的區域更是難以估計修繕費用,如沒有長期修繕計劃,維修猶如無底深潭。當然,在日本業主可以購買「火災保險」及「地震保險」來對沖災後損失,不過如果賠償不足,但大廈有足夠的修繕積立金,尾數可則可由修繕積立金補上。
曾有因地震而倒塌的物業,在災後重建時「火險地震保」獲賠償7成的損失,修繕積立金補上另外的3成,變相一場地震後,業主不用再繳任何付費用,就可以「舊樓換新樓」,甚至可以增加租金收入。
不同於管理費,只用於支付公共區域的日常維護費用,例如保安人員費用、清潔費用和設備檢查費用。修繕積立金以支付定期的大規模維修工程,項目包括外牆及天台的防水、翻新,更換水箱,擴大停車場等的公共區域變更,以及修復因自然災害造成的損壞。
由於建築物本身,例如外牆、屋頂、入口,以及自動鎖、電梯等設施,為公共享有的權利,所有業主都有責任承擔維修和更新的費用。然而每隔5年一次大規模維修保養,金額可達到數千萬日圓甚至更多,故每月每個單位業主要向管理協會繳納修繕積立金。
修繕積立金的金額是根據公寓的樓齡、共用設施的規模和公寓檔次而有所不同,當然面積越大,費用佔比亦越大。根據國土交通省2023年度調查結果顯示,每套住宅的平均修繕積立金為13,054日圓(約691港元),對比上一次2018年的調查中,該金額為11,243日圓(約595港元),5年上升了逾16%。如修繕積立金為「零」,業主就要留意,日後維修或需要自己「抬錢」。
張明珠
Sakura Japan & Global創辦人
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