豪言點評|重建與城市規劃|盧展豪

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香港不少地區發展已久,需重建以改善舊樓的居住環境,增加住宅及商用樓面,但從計劃至展開均會遇上各種難題,引起各界討論。好像2021年市建局提出重建油麻地及旺角兩區,其時完成的油旺地區研究,建議推出新規劃工具以增加重建潛力,規劃署今年6月中便向城規會提交文件,建議就地積比轉移設立機制,就惹來不少質疑聲音。

地積比轉移機制將以油旺作試點,日後申請人可將地積比率,由「送出地盤」(sending site)轉移至「接收地盤」(receiving site),令後者地積比可放寬30%,作更高密度發展。署方亦已表明會加入適當條件,以列明違反審批條件後的責任。

筆者認為,此機制並非向發展商傾斜。其實,現時市道疲弱、利息高,統一業權時間長,發展商收樓十分吃力,重建進程因而被拖慢;而且若只靠市建局重建,實難以追趕住宅供應需求,因此放寬地積比,變相降低重建成本,乃鼓勵發展商參與重建收樓的誘因。另一方面,政府一直吹風將強拍門檻從八成降至七成,以杜絕釘子戶,如果事成與放寬地積比,便可從兩方面入手以達到結構性改變,加快重建步伐及增加樓面供應。

此外,引來不少討論的還有新機制下對交通的影響,以及對保育用地的關注。的確,當樓宇密度更高、更多人入住後,便會產生更多交通的需要。而油旺本身已有交通擠塞的問題,重建後有可能令問題惡化。但改善交通問題是政府的責任,同時也只有政府才能做到,是城市規劃的一部份。在新住宅及商廈建成後,於何處增減巴士站,如何更改道路,政府應有專責部門作規劃。

保育亦然,發展商其實處於被動的位置,若然政府劃定了某幢具有建築特色的舊樓,需作為歷史文化遺產保留,發展商便不會在此建屋。如何在保育與建屋之間找出平衡,需由政府去構思解決,再由發展商配合。

一個地方的發展,其城市規劃需要隨時代不斷改變。當重建展開,新的生活區域形成,周邊的配套亦要隨之改變。而兼容具歷史文化的舊建築與新的商住樓宇,亦是城市規劃的重要課題。筆者相信只要以市民為重,以改善市民的生活為依歸,自然會產生最好的城市規劃。

鋑聯控股行政總裁(工商舖)盧展豪

註:專欄作家言論不代表本網立場

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