豪言點評|油塘灣的補地價角力|盧展豪

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油塘臨海一帶以往是工業區,後來因為香港工業式微,不少工廈因不再使用而丟空,政府便把油塘灣重新規劃為商住綜合地區,於2002年初步同意油塘灣綜合發展區的重建計劃。然而,20多年過去了,油塘灣項目卻仍未正式展開。

油塘灣地皮及物業的業權人為恒地、新地及會德豐地產等6大發展商。城規會在2015年通過規劃許可,2017年屋宇署亦已批出了建築圖則,將興建30幢商住樓宇,預計提供約6,236個私人住宅單位,總樓面面積約408萬平方呎。然而,發展步伐卻總止於補地價,早前傳出第三度批出的補地價金額,亦再次遭發展商拒絕接納,並提出上訴。

第三度補地價金額為每方呎約6,000元,再加上最低約4,000元建築費,還有利息支出及興建海堤的成本,每呎總成本有機會高達15,000元。而近期油塘區的親海駅呎價約13,000元,以此為依據,油塘灣項目很可能無利可圖。

筆者認為,油塘目前發展潛力仍不算很大,因為配套依舊不足。置業對大部分人而言都是人生大事,考慮的要素很多,包括校網、公共設施、老人設施等,還有交通是否便於上班等,油塘在地鐵開通後,其位置偏遠印象已有改善,但始終不及其他市區方便。再加上,現時樓價仍處於跌勢,發展商當然不想冒險,而不願意接受批出的補地價。

另一方面,政府卻以另一角度看待補地價的批出。首先,政府無責任保證發展商賺取利潤,而補地價金額是以過去數據釐定,鮮會考慮未來樓市的趨勢,更多是顧及市場整體規劃及價格,若調低油塘灣的補地價金額,便會影響再之後的補地價個案。正正由於政府與發展商各有考量,對期望的補地價金額便會出現落差,而上訴、仲裁、提交估值報告等一系程序亦有助兩方尋求共識。

油塘灣佔地達10公頃,可能一般市民會覺得長時間丟空是一種浪費。但發展商卻存有一種等待時機的心態,因過去多年來,樓市雖偶有低潮但總會很快從低位反彈,利息也沒有現在高,只要「拖拖下」待樓價回升,便可在高回報時發展。而且各大發展商均有其他土地儲備與發展項目,可以先發展預期收益更高的土地。

無論是政府調低補地價金額,還是樓價回升、發展商不再靜候時機,不知何者會先出現,但目前可見,油塘灣發展將會繼續停滯不前。

鋑聯控股行政總裁(工商舖)盧展豪

註:專欄作家言論不代表本網立場

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