油塘臨海一帶以往是工業區，後來因為香港工業式微，不少工廈因不再使用而丟空，政府便把油塘灣重新規劃為商住綜合地區，於2002年初步同意油塘灣綜合發展區的重建計劃。然而，20多年過去了，油塘灣項目卻仍未正式展開。
油塘灣地皮及物業的業權人為恒地、新地及會德豐地產等6大發展商。城規會在2015年通過規劃許可，2017年屋宇署亦已批出了建築圖則，將興建30幢商住樓宇，預計提供約6,236個私人住宅單位，總樓面面積約408萬平方呎。然而，發展步伐卻總止於補地價，早前傳出第三度批出的補地價金額，亦再次遭發展商拒絕接納，並提出上訴。
第三度補地價金額為每方呎約6,000元，再加上最低約4,000元建築費，還有利息支出及興建海堤的成本，每呎總成本有機會高達15,000元。而近期油塘區的親海駅呎價約13,000元，以此為依據，油塘灣項目很可能無利可圖。
筆者認為，油塘目前發展潛力仍不算很大，因為配套依舊不足。置業對大部分人而言都是人生大事，考慮的要素很多，包括校網、公共設施、老人設施等，還有交通是否便於上班等，油塘在地鐵開通後，其位置偏遠印象已有改善，但始終不及其他市區方便。再加上，現時樓價仍處於跌勢，發展商當然不想冒險，而不願意接受批出的補地價。
另一方面，政府卻以另一角度看待補地價的批出。首先，政府無責任保證發展商賺取利潤，而補地價金額是以過去數據釐定，鮮會考慮未來樓市的趨勢，更多是顧及市場整體規劃及價格，若調低油塘灣的補地價金額，便會影響再之後的補地價個案。正正由於政府與發展商各有考量，對期望的補地價金額便會出現落差，而上訴、仲裁、提交估值報告等一系程序亦有助兩方尋求共識。
油塘灣佔地達10公頃，可能一般市民會覺得長時間丟空是一種浪費。但發展商卻存有一種等待時機的心態，因過去多年來，樓市雖偶有低潮但總會很快從低位反彈，利息也沒有現在高，只要「拖拖下」待樓價回升，便可在高回報時發展。而且各大發展商均有其他土地儲備與發展項目，可以先發展預期收益更高的土地。
無論是政府調低補地價金額，還是樓價回升、發展商不再靜候時機，不知何者會先出現，但目前可見，油塘灣發展將會繼續停滯不前。
鋑聯控股行政總裁（工商舖）盧展豪
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