送虎迎兔,新一年是好年,迎來中港首階段通關後,淡靜多時的物業市場於去年底已漸見起色,先是二手住宅的成交宗數於上月回升,當與發展商閒談時,一致認同於新年後推出住宅新盤迎接好市。另一邊廂,工商舖投資一直未有停歇,無論好市淡市,大家亦尋找賺錢增值機會,因此租售價減幅較大的筍盤不乏投資者問津。
然而,去年香港的賣地成績未如理想,多幅政府官地及市建局重建項目均低於估值下限約一成批出,及至早前市建局觀塘市中心第4及5區發展項目於截標後僅收到一份標書,此為繼去年11月,西九文化區藝術廣場大樓項目只獲一財團入標後,短期內再出現同樣情況。另亦是市建局於2008年紅磡必嘉圍小型地皮只收到一份標書後,約15年來反應最冷淡的項目。此外,今年內推出市場的旺角洗衣街前水務署商業官地,其最近市場估價亦較去年初減約一半,有人或說,難道這不是發展商看淡大市的憑證?
無可否應,即使落實大家憧憬已久的中港通關,本地市場仍需時消化及回暖,非一時三刻可見果效。而且投標工夫繁複需時,昔日土地招標時中港通關尚未落實,加上通脹升溫及加息等因素,導致土地發展成本大增,而且疫情以來,市場交投淡靜,發展商投資入標固然更審慎,出價亦較保守。
當投資土地及物業,若然碰上逆市,發展商未敢即時發展或推售物業,便可能令發展及成交的空窗期太長,導致成本大增,因而他們寧可一動不如一靜,靜侯時機。所幸是本地發展商均財務穩健,現金流亦充裕,只要未來更多旅客重臨消費、中港商貿活動回復正常,便會刺激本地經濟回暖,工商舖市再度興旺。
比較工商舖各市場,筆者認為,舖市復甦步伐必然最快,料最早於今年3月可見復甦跡象,而且零售及飲食業將於復活節及五一勞動節假期後漸入佳境,料今年中旬的整體商舖成交量將按年升約20%至25%。
而且在疫情下,中港商貿活動煞停,不少中資企業擱置在港擴充的計劃,導致商廈市場的成交宗數及金額均頻錄跌幅,租金亦凍結多時。惟市場上將有不少新落成甲廈,個別租金相宜的優質辦公室獲企業承租,作遷移或擴充,並頻頻錄得成交。筆者預料,當中港商貿活動進一步復常,將有更多中資企業看準香港於法律及稅務上的優勢,前來設立辦公室,拓展海外市場,同時外資企業亦會重臨香港,進軍14億人口的內地市場。
屆時本地商業核心區中環及金鐘一帶的甲廈必然備受追捧,其凍結多時的租金將會回升並帶動成交量上掦,表現有望跑贏大市。筆者預料,今年中旬的整體寫字樓成交量將按年升約30%。至於一直表現較平穩的工廈市場,亦後勁凌厲,料其今年中旬的成交量將按年升約20%至25%。
新年伊始,萬象更新,盼香港經濟亦動如脫兔,工商舖市勢如破竹。
鋑聯控股行政總裁(工商舖)盧展豪
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