至中分析|新盤劈價熱賣 有利經濟內循環|蔡志忠

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近日一個讓首置者更容易上車的樓盤,成為香港熱門焦點。長實集團的油塘臨海大型新盤「親海駅II」,以低於同區市價20%推售,最平單位只售290萬元,呎價$13,810起,平絕市區所有新盤,誰說歷史不重演,價格已回7年前。

你沒有眼花,290萬元不是車位價,是市區一個全新大型屋苑物業的價格。也不是馬後炮,早在有關地產商透露即將推盤時,筆者就有預感一定大幅降價促銷。果然不出所料,「深水炸彈」再次引爆,價格比九龍市區二手新樓便宜25%,震撼了整個樓市。估計此盤反應將異常熱烈,發展商也將加推單位並於即日售罄。

樓盤熱賣是一件好事,既能為地產商去貨,免除大量庫存的壓力,又能幫助經濟流通,讓代理、銀行、律師和裝修等行業受惠,帶動經濟內循環。當然,大前提必須是地產商要以合理價推盤,不要「賺盡」,最好都簿利多銷。就以此盤為例,地皮前身為工廈,地產商向政府補地價每呎5,283元,加上工廈價值、建築成本、利息和其他成本等等,估計每呎成本達$12,000元以上,即使全部賣完,也沒有多少利潤。

地產商應簿利多銷

樓盤賣得滿堂紅能反映真正市況,也給予其他地產商在訂價方面有指標性的作用。現時一手現樓貨尾多達17,000伙,加上已批準預售未推售單位仍有逾12,000伙,即可即時推售的單位近3萬伙,總體來說,未來3至4年有10.5萬個住宅新盤潛在供應。現今年代地產商不宜囤積居奇,要有心理準備,未來應減價促銷,微利、平手或者微蝕都要接受,這才符合大眾的期望。

近年來港府關心基層,努力派錢,卻忽略地產方面的稅收,引致庫房入不敷支。假如這次樓盤暢銷,一方面可帶動一二手樓交投,也可吸引地產商積極投地;另一方面能幫助更多人上車,也讓市場接受樓市下跌的事實;更重要的一點是,港府可以順理成章地減價賣地,不再讓外界質疑賤賣土地,多賣幾幅土地,庫房就有多一些收入,符合《基本法》對香港審慎理財的指引,就是財政預算要與本地生產總值的增長率相適應。

亞洲地產創辦人、香港專業地產商會會長
蔡志忠


註:專欄作家言論不代表本網立場

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