至中分析|房價超越香港 為何新加坡人不埋怨?|蔡志忠

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日前財政司司長陳茂波表示,有意進一步放寬首次置業者買樓的按揭成數,藉此幫助他們更容易買樓上車。筆者不知道財爺的意思是放寬首置者的按保成數從九成增加到九成半,還是進一步放寬九成按揭的物業,價格從1,000萬提高至1,200萬元或以上。雖然應該支援的物業範疇與筆者的看法不一樣,但我仍然支持相關的意向,幫助本地首置者買樓,提振疲弱的物業市場,有措施總比沒措施好。

看看我們的鄰居又如何?據新加坡城市土地學會(ULI)的報告顯示,新加坡私人住宅的價格和租金已超越香港,在亞太區位列榜首,去年星洲住宅房價上漲8%,租金更誇張地大升29.7%。星洲房價中位數約為940萬港元,超出香港的908萬港元;房租也超越香港,星洲每月租金中位數為2萬港元,香港中位數為1.3萬元。星洲樓價和租金這麼高,為何民眾少有埋怨情緒呢?

說來話長,主要是新加坡人認為高房價帶來的好處比壞處多,將高樓價賣給外地客或富裕者,政府的土地和樓宇稅收就可倍數上升。有了穩定的財政收入,又轉過來可以大量興建組屋(像香港居屋),以優惠價格加特殊條款賣給新加坡公民。八成的新加坡人居住於廉價組屋,雖然財富不多,但身邊的人都是均衡族群,大家安居樂業,少有比較自然少有埋怨,於是新加坡人的幸福感就愈來愈強。

將物業分兩巿場 讓民眾有歸屬感

為甚麼港人總喜歡與星洲相比,原因是兩地都曾是亞洲四小龍之一,城市結構相似,發展歷程相差不遠,是互相學習又互相競爭的對手。可是,我們的房屋政策卻長期受到大眾批評,幾乎所有的埋怨,都是與房價高有關。於是房屋政策層出不窮,如樓市辣招、過渡性房屋、簡約公屋以及青年房屋等等,目的就是要化解民間的不滿情緒,然而這麼多年過去,結果還是難以解決問題。

筆者曾經多次撰文提倡香港仿效星洲房屋政策,將房屋分開兩個市場,一個是私人物業市場,另一個是公營和資助房屋市場。甚至應該將資助房屋如居屋、夾屋之類放大,讓大多數有職業的港人能夠購買此類廉價房屋,有了自住物業,哪怕是小資產,他們都會有歸屬感。

至於私人物業市場,反而不需要干預太多,私樓有投資成分,樓價升跌影響個人財富,投資風險很大,別忘了97亞洲金融風暴到沙士時期,樓價暴跌七成的慘痛教訓。另一方面,也不宜一直鼓勵首置者勉強上車,樓價跌了這些人容易變成負資產,升了又讓另一些來不及上車的人產生不滿。

樓市有說不完的話題,原因是它不僅有居住功能,也具有投資價值。正如世界各地的發達城市一樣,樓市均受到外地客追捧,樓價明顯都是比較高昂的,同樣無可否認的是,房地產對於當地政府的財政收入,至今仍然起著舉足輕重的作用。

亞洲地產創辦人、香港專業地產商會會長
蔡志忠


註:專欄作家言論不代表本網立場

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