租樓定買樓，是一個永遠講不完的話題。葵涌一個家庭租樓9年，最近租緊層樓被業主瘋狂加租至超過1.8萬元，終於下定決心租轉買，以413萬元購入同區一個洋樓高層連天台單位。如果簡單用9成按揭分30年攤還，息率3.25厘計，月供約1.65萬元，看似供平過租。不過，物業樓齡49年，不論首期、按揭成數、還款年期及息率都不像一般上車的計法。
中原地產葵涌高級資深分區營業經理許偉業表示，葵涌運芳洋樓高層戶，實用面積375方呎，兩房間隔，內部裝修清簡舒適，另連私人天台，業主將天台重新裝修及美化，整體具特色及令人心曠神怡，業主開價448萬元，吸引區內家庭租客垂青，大膽還價398萬元，惟未獲業主接受。隨著近期區內市況稍稍放緩，業主近日落價至428萬元，並同意讓買家翻睇及再議，最終以413萬元成交，實用呎價11,013元。資料顯示，原業主於2025年以400萬元購入單位，持貨約1年，轉售帳面雖獲利13萬元，惟計及裝修費、銀行利息及其他買賣成本，實際獲利有限。
新買家是同區家庭租客，睇樓長達9年，經歷樓市高高低低，入市信心不足，還價頗深，期間曾錯失數十次入市機會。隨著區內租金持續飆升，近期升幅已達誇張程度，促使該家庭客近兩個月的入市態度明顯積極，並帶同家人一同睇樓，出價亦逐漸貼近市價，日前參觀上址後深感吸引，即積極洽購，最終成功購入心水單位。據悉，他們目前所租單位，最新一份租約被業主加租至超過1.8萬元。
假設一般上車9成按揭計，首期約41.3萬元，分30年還，息率3.25厘，月供約1.65萬元。單計供款看似平過他們目前所租樓租金，但若計及差餉及地租分別為租值5%及3％，以至管理費，料與租樓開支相差無幾。
另外，物業樓齡已達49年，銀行通常以「75減樓齡」的方式計算最長還款期，新買家可能無法享受全程30年的按揭期限，純計數，還款期為26年，「有幸」銀行照批9成按揭，月供將會約1.8萬元。除了還款期，當然最多人都知道，此類物業未必可借足9成（所以上句標明「有幸」），最終或因銀行估價不足，買家須準備充裕資金，支付較多首期，不排除僅借5至6成。據了解，上述單位是可以借最多8成。而且部份銀行因應物業年紀不輕，按揭息率都未必可以做到一般P減1.75厘（或3.25厘），而是會較高息。再者，眾所周知，物業年近半百，最引人關注的問題，自不然是大維修。不過最終，銀行都是因應貸款人收入及個人財務狀況而作出相關調整，包括按揭成數、還款年期以及息率等等。
