王國龍郭炳聯,誰的薪酬高?|何車

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領展房產基金(823,市值1,337億元)因為宣布配發新基金單位(方便行文,下稱「供股」),上周五停牌一日,停牌前62.8元,今年以來累計升10%(恒生地產指數同期升3%),今日復牌,難逃一跌。

1)領展現時發行量21.282億基金單位(REIT 基金單位即一般股票的「股」),5供1,供44.25元,發行4.256億新基金單位,集資188.3億元,日後單位數目增至25.538億個。集資所得,40%至50%用於還債,餘下用作營運資本及未來投資。供股後理論價(即除權價)59.7元,公式是(62.8元✖️5+44.25元)➗6。供股價44.25元,較現價折讓30%,較理論價折讓26%。2月23日(周四)除權。

✏️領展除權價PB 0.8倍 難守

2)2022年底,領展每單位NAV 80.9元,前收62.8元,PB 0.78倍。今次供股後,每單位NAV攤薄至74.8元,以供股後除權價59.7元計,PB 0.8倍,料難守得住。

一線地產股中,新鴻基地產(016)PB 0.54倍,長實(1113)PB 0.49倍,恒地(012)0.43倍,平均0.49倍。領展PB 0.8倍,較「三大」溢價63%。

✏️ 實際PE逾20倍

3)2023財年(3月年結)上半年,領展盈利140.17億元,大增1.2倍,大增只是因為投資物業重估增值108.53億元(按年大增77.88億元)。不計這個項目,去年上半年只賺31.64億元,實際仍微跌3.4%,不見得出色。

2023財年全年,計入投資物業重估增值,預測全年賺173億元(EPS 8.13元),增幅1.5倍,PE 6.5倍。

不計投資物業重估增值,2023年盈利64億元(EPS 3.01元),與對上年度幾乎不變,實際PE 20.9倍。若5供1早已完成,則PE約為22倍。新地、長實、恒地等「三大」地產股平均預測PE 10.6倍。領展的PE,20.9倍的參考價值較6.5倍大。

✏️ 息率不見得吸引

4)買房託基金(REIT),着眼點通常是派息。只是,過去6年,領展最高息率5.8厘,最低2.9厘,現時預測4.4厘,並不見得吸引。新地等3大地產股平均息率5厘。

5)去年9月底,領展淨借貸 / 基金NAV 比率30%,今次供股後降至18%,未計近期收購星洲物業的影響。

🎯🎯🎯 領展前收62.8元,理論除權價59.7元(本月23日)。除權價PB 0.8倍,料無法守住,0.66倍則差不多,本欄設除權目標價49.4元,潛在跌幅17%。

另一方面,領展房產基金(823)是最大的REIT,市值1,337億元,最近年度盈利69億元。新鴻基地產(016)是最大的華資地產公司,市值3,246億元(=領展的2.4倍),最近年度盈利267億元(=領展的3.9倍)。兩公司的代表人物分別是王國龍與郭炳聯,誰的薪酬高?有無可能相差數十倍?

領展執董兼CEO王國龍(61歲),去年酬金9,700-9,750萬元,包括長期獎勵及短期酬金,較前年(3,150-3,25萬元)大增206%。

新地主席兼MD郭炳聯(71歲),去年薪酬385萬元(3.85百萬元),較前年微增5%。王國龍的酬金=郭炳聯的25倍。新地當然也有高薪董事,例如副MD雷霆(67歲),達2,938萬元,年增4%,但亦只及王國龍的三成。「第三梯隊」人物的郭基煇(39歲)與郭基泓(35歲),酬金分別為969萬元與900萬元。

何車

註:專欄作家言論不代表本網立場

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