樓見之明|租價齊穩料吸長線投資者入市|布少明

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本港好淡爭持的局面不變,先有美國總統特朗普加徹關稅,或引發通減脹重臨及影響減息步伐的憂慮。不過,中央政府再「送大禮」,將於12月初起再度恢復深圳市戶籍居民赴香港「一簽多行」個人遊簽注,並把「一簽多行」擴展至持居住證的深圳市非戶籍居民,相信可進一步帶動本地旅遊、餐飲及零售等行業,繼而刺激整體經濟表現。

無可否認的是,本港經濟的利淡因素一直存在。不過,近期本港樓市表現其實不差,樓價更呈現穩中向好的勢頭。差餉物業估價署日前公布,10月份私人住宅售價指數按月升約0.6%,是連跌5個月後首度回升。至於「美聯樓價指數」最新(11月25日)報127.93點,較10月上升約0.5%,與官方樓價指數同步回穩,箇中原因,自然是由於9月份開始的減息周期,以及中央出招提振經濟等因素所帶動。

至於租金方面,差估署10月份私人住宅租金指數按月回落約0.3%,自今年2月後首次錄跌幅;期內美聯「租金走勢圖」10月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.87元,走勢與差估署同步。值得一提的是,美聯「租金走勢圖」依然累升約5.7%。

個人認為,樓市租買價格齊穩,絕對有助吸引投資者買樓收租、以及租客「租轉買」,尤其是現時樓價已較高峰期大幅回調約2成多;配合減息周期啟動;租金高企,亦令租金回報率轉為吸引;現時多個屋苑「供平過租」情況已經重臨,相信有助吸引「租轉買」,以及長線投資者入市,勢對樓市帶來正面刺激作用。

須留意的是,據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料,按已知買家名稱作分析,10月公司買家(以買家姓名鑒別)的住宅註冊量錄236宗,比起9月114宗大升107%,並創5個月新高。鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,10月註冊個案一般主要反映9月市況。公司買家很多都是投資者,因此以上數字可在一定程度上反映,投資者買樓意慾回升的情況。

此外,隨著明年聯儲局勢將進一步減息,香港銀行勢「跟減」,除了可減輕準買家及供樓人士負擔,亦使「供平過租」情況進一步湧現,吸引更多租客轉租為買,支持樓市。

至於哪些屋苑值得注意呢?現時不少屋苑租金回報率已超過4厘的吸引水平,部分鄰近港島西、紅磡、沙田區等留學生熱門租住地區,如堅尼地城嘉輝花園、大圍金獅花園、大埔中心及紅磡海濱南岸等,又或者專才高才「聚居地」,如位處啟德區的屋苑,總之只要有心機做「功課」,各區亦不乏「尋寶」機會。

美聯物業住宅部行政總裁 布少明

註:專欄作家言論不代表本網立場

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