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樓見之明|減息勝預期 新盤續看俏|布少明

Aberdeen, Hong Kong 12 May 2019: Top down view of Hong Kong typhoon shelter in aberdeen

美國聯儲局公佈最新議息結果,一次性減息0.5厘,是為美國自2020年3月以來首次減息,減息幅度不單只較預期更高,而且今年還有進一步減息的可能。更重要的是,本港大型銀行今次亦超乎預期減息0.25厘,而隨著減息周期啟動,相信有望帶動資金流入其他投資板塊。現時本港樓價已經較高峰期跌近三成,加上租金升幅凌厲,對自用及投資極具吸引力,磚頭價值有望重新抬頭。

雖然與3年前相比,本港按揭息率明顯上升,但隨著樓價高位回落,加上期內家庭收入上升,令買家入市能力反而提升。以一個約850萬元的單位為例,於3年前2021年8月樓價高位、供款30年及7成按揭計算,當時「經絡按揭息率指數」(MMI)僅1.58厘,即每月供款約20,764元;然而,至今樓價已由高位下跌約28%,即該單位樓價跌至約612萬元,假設同樣以供款30年及7成按揭計算,今次本港按揭息率下調0.25厘,預計MMI由今年8月4.14厘減至3.89厘,上述個案的每月供款調低至20,182元。由於居於私人住宅的家庭月入中位數由3年前約37,600元上升至最新41,000元,令供樓負擔比率由55.2%下調至約49.2%。可見息口下調0.25厘,加上收入增加,供樓負擔減,置業更容易。

與此同時,最新7月份本港定期存款數字高達9.97萬億元,已創出紀錄新高。隨著美國踏入減息周期,未來本港息率料將會進一步下調,定期利息亦續減,料將驅使資金流出。保守估計只要當中1%流入樓市,已可帶來997億元成交額,以今年首8個月平均每個住宅單位(包括一手及二手)820萬元計算,等同於約12,000個單位的需求,預計減息將刺激樓市成交,樓價或有望喘定回穩。

再者,近年租金持續攀升,美聯「租金走勢圖」最新8月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.88元,連升6個月,創即近5年新高。隨著本港按息回落,市民入市置業的意欲亦會提高,將促使「轉租為買」個案增加;同時,近年租金升、樓價跌,帶動租金回報率向上。相信隨著本港按息回落,而上升不少的租金回報率亦會吸引部份投資者加快入市步伐,有助成交量上升。

筆者認為,不少新盤會在趁利好消息下接連登場,料第四季一手成交量有望達至4,700宗,較本季估計約2,600宗按季大幅上升約8成;二手方面,在新盤搶佔下,表現未及一手,估計第四季二手住宅成交量約9,500宗,較本季估計約9,000宗上升逾5%;至於樓價方面,料本港樓價未會即時急彈,惟樓價或有望喘定回穩。

美國息口終於回落,影響本港樓市的多項指數亦見好轉,現時樓價已對投資者具相當的吸引力,因此筆者建議特區政府將住宅物業納入投資移民的適用範圍,以吸引更多國內國外的資金、人才及家族到港發展,進一步推動本港的經濟增長,並對住宅成交帶來正面支持。

美聯物業住宅部行政總裁 布少明

註:專欄作家言論不代表本網立場

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