樓見之明|樓市氣氛見起色 放寬壓測助換樓|布少明

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聯儲局將於7月27日公佈議息結果,相信恢復加息的機會不少。惟最新經濟數據反映美國通脹或有放緩跡象,引來市場憧憬美國下半年僅加息一次,刺激美港股市齊升,當中港股一連突破多個關口,令投資市場的氣氛為之一振。

筆者已經多次強調,本港的樓市的走勢是「息息相關」,後市升跌還看美國加息週期何時完結。現時市況雖然較之前明朗,但根據目前的數據分析,仍不宜過份樂觀。畢竟市場數據會變,聯儲局的口風也隨時改變,一日聯儲局未正式結束加息週期,一日樓市的價量仍會受壓。

不過,正是「五窮六絕七翻身」,踏入7月份,本港樓市的確有「撥開雲霧見清天」的感覺,二手交投明顯加快。樓市較之前樂觀的主要原因,是港股走俏引領市場情緒之外,政府放寬按揭成數,令樓市稍為鬆綁,吸引等候已久的買家入市。「美聯信心指數」最新報59.5點,雖然按周僅輕微上升0.8%,但相信政府放寬自住物業按揭成數措施對後市的影響,將於稍後的信心指數反映。

政府放寬按揭的目的,是幫助有需要的市民換樓。然而,壓力測試則未有配合政策而放寬,在每月入息大大提高下,對部份換樓業主難以實現換樓夢。以樓價800萬元為例,新制下,首期可少付25%,而供款則上升17%,若以樓價1,200萬元計算,新制下首期更可少付40%,而供款則上升40%。以目前的壓力測試要求,相信有不少有意置業者,因未能通過而未能實現換樓計劃。

因此筆者建議,如真的想令換樓客受惠,政府應同步放寬壓測才有助市民換樓。更重要的是,現時制度下,若業主以「先買後賣」方式換樓,要先繳付15%辣稅,待售出原有物業後才可退還該稅項,因此為方便市民換樓,建議將15%新住宅印花稅稅率回復至雙倍印花稅DSD。

值得留意的是,私人住宅租金持續上升。美聯「租金走勢圖」今年6月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約34.79元,按月升約0.7%,連升5個月,並創自2021年12月後的1年半新高;若以今年上半年計算,租金上升約3.7%。相信租務市場復甦對樓市亦有一定的振奮作用。

7月份更有多個大型新盤陸續登場,加上受惠上週放寬按揭成數利好,市場氣氛向好,逾1,500萬元住宅睇樓量略見好轉,料交投逐步增加。預期7月一手成交量有機會達約1,500宗水平,二手成交亦料有所增加,預計可達到2,800至2,900宗水平。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明

註:專欄作家言論不代表本網立場

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