2023年已步入尾聲。回顧過去一年,年初「通關」的「喜訊」,一度令樓市「價量齊升」,但隨後市場充斥負面消息,樓市反彈力每況愈下,拖累樓市步入整固。自從《施政報告》公佈樓市「減辣」措施後,整體樓市氛圍漸見好轉,一手交投慢慢「重回正軌」,二手亦略有改善。
若以全年來說,此表現不足以改變今年交投處低水平的格局,樓價亦難逃「先升後跌」的命運。今年全年一手成交將創10年次低;二手交投亦將創28年有紀錄最低成交紀錄;至於整體物業(住宅及非住宅合計)註冊量將創33年有紀錄以來的歷史新低,連續2年「價量齊跌」,全年來說是「跌數難逃」。
其實目前情況絕對算不上旺市,例如今年一手交投宗數只不過是回升至逾萬宗水平,較去年9,100多宗的「超低」水平略為回彈,但與2021年相比仍低出約38%,所以一手回升只是因去年基數低,離「旺市」二字仍相距甚遠。
相對而言,租金的走勢卻突圍而出,逆市錄得升幅,單計首11個月升約6.9%至近4年新高,相信主要由於早前暑假租務旺季,加上準買家觀望後市,轉買為租,以及各地人才持續湧港3大因素下帶動租金表現。
目前,樓市最壞時刻已過,近期已有不同正面因素陸續湧現帶動樓市。首先,早前美國聯儲局公佈最新議息結果,已是連續第3次暫停加息並相當接近見頂。而市場亦預期青年聯儲局大有可能將減息0.75厘,連帶本港息率同步下調。
除此之外,政府繼續積極「搶人才」,以及早前宣佈的「減辣」措施,刺激人才持續湧港,對提振本港租金表現及租金回報率帶來幫助,增加長線投資者買樓收租的吸引力,配合樓價高位回調,意味買家買樓入場費減少,有助抵銷息口上升帶來的壓力,這些均是利好2024年樓市的因素。
展望明年,樓市將「否極泰來」。在眾多利好樓市帶動下,預計明年一手成交將按年升約43%至1.5萬宗水平,當中全新盤與貨尾盤佔一手交投比例比例,將由前年約「82比」,到2024年將變為「64比」。二手成交方面,估計2024年全年有望得5萬宗左右,雖較去年升約39%,但較2021年仍低約16%。最後是較多人關心的樓價表現,預期將升約5%。租金則將延續今年強勢,全年料升約10%,連續3年走勢「跑贏」樓價。
不過,假如政府於明年2月底公佈的「財案」未有在樓市進一步「撤辣」或「減辣」,以及聯儲局減息步伐較預期為慢,屆時樓市前景勢難以樂觀,繼而打擊經濟復甦表現,故再次呼籲政府從善如流,在明年「撒辣」,令樓市盡快重拾正軌,協助帶動本港經濟復甦。
美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明
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