樓見之明|加息期懸而未止 「低氣壓」籠罩樓市|布少明

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美國聯儲局公布加息0.25厘後,本港銀行息率亦隨即宣佈跟隨,惟加息僅0.125厘。是次加息幅度一如市場預期,同日港股亦見回升,反映市場已接受是次加息結果。然而更重要的是,聯儲局態度曖昧,議息後未有明確表示加息周期是否已經完結,相信仍要視乎通脹的走勢,短期息口變化仍然難以預測。筆者不排除美國至少再加一次息,為樓市添上變數。加上目前本港經濟復甦步伐較預期慢,股市波動,而且多個新盤應市,料仍以吸引價搶購買力,相信第三季維持「一手穩二手軟」的格局。

今次香港加息0.125厘,以P按計算即升至3.625厘,假設以100萬元按揭貸款,以30年按揭年期計算,每月供款約4,561元,比起未加息前約4,490元,增加約71元;又如,按揭貸款額500萬元,同樣以30年按揭年期計算,加息後每月供款為22,803元,比起未加息前增加約351元。單次加息幅度輕微,對業主的影響及衝擊亦有限,但多次加息之後,業主負擔已經加重,亦影響未入市者的壓力測試結果。

連番加息之下,近月樓價已見回調,差估署公布6月份私人住宅售價指數,按月跌約0.54%,連跌2個月;「美聯樓價指數」已連跌4星期,較年內高位跌2.03%。綜合十大屋苑,7月份平均實用呎價與年內高位平均呎價相比,當中8個屋苑下跌,僅2個上升,而呎價下跌最大的屋苑為海怡半島,跌約9.1%,實用呎價不足14,900元。

二手樓價下跌之際,二手交投同樣受壓。在息口上升壓力陰霾下,以及股市波動影響,業主及準買家拉鋸情況持續,加上多個新盤市場搶樓市焦點,凍結二手購買力,料第三季二手交投表現疲弱,二手成交量估計只有約8,300宗,按季續跌。

新盤方面,雖然同樣受息口上升陰霾影響,但發展商積極以吸引價開售,並推出各式各樣的優惠及付款方法吸客。紅磡全新盤剛公佈價單,首批價錢相當吸引,較去年推出的同系項目有折讓,相信反應熱烈。在新盤強勁攻勢之下,料8月份一手成交量有機會重上1,000宗水平;若連同9月份一併估計,料第三季一手成交錄2,800宗,較第二季微升2%,按季相若。

加息壓力一日未除,相信本港樓市「低氣壓」會持續,尤其是二手受到的影響更大。不過,筆者相信,以美國現時的經濟情況,高息實難長期維持。始終高息環境窒礙資金流動,拖慢經濟復甦速度,相信停止加息只是時間的問題,屆時資金的流向將會有所改變,從而有利樓市。故筆者相信最快第四季,本港樓市的交投將出現明顯的改善。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明

註:專欄作家言論不代表本網立場

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