美國債務上限問題懸而未決,拖累港股表現,見今年新低,亦影響市場氣氛。與此同時,隨著近期二手樓市交投略見下滑,成交價同步回軟,市場開始又出現樓市「向淡」之聲,早前亦有大型外資投行對樓市猛吹淡風,預期全年香港樓價將由升轉跌,倒插收場。
不過,回顧過往多年,在市場剛需及供不應求的情況下,本港樓價著實鮮見大跌;況且近期一手承接力強勁,如新近的大埔大型新盤賣個「滿堂紅」,反映購買力只是短暫由二手轉戰至一手市場,令二手成交回落。故此,整體樓市在首季價量雙雙急彈之後,暫時陷入鞏固屬於正常現象。
說回樓市,近期應市的新盤熱銷,反映以中細價為「主打」的項目相當渴市。據筆者所見,雖則在發展商「求量不求價」的策略,以及加息陰霾影響下,二手樓市輾轉陷入整固,但其實只要業主肯減價放售物業,往往瞬即獲市場承接,反映港樓市底不俗,最近二手樓市交投不多只因「傾唔啱價」,而非購買力乾涸。
個人預期, 5月一手將錄約1,200宗交投,按月升約2成,在一手推盤浪接浪下,相信6月份交投將維持高水平,料可達2,000宗;至於二手交投則持續受一手搶客所影響,料成交量續徘徊低位,5月或將錄約3,000宗成交,拖累樓價略見回軟,令5月份樓價下調約1%。
展望後市,相信中細價樓勢繼續成為樓市「風向儀」,除了可見於最近相關新盤的強勁銷情外,就數據層面而言,據美聯物業房地產數據及研究中心綜合一手住宅物業銷售資訊網資料顯示,綜觀今年截至5月18日,新盤售出約5,221個新盤單位,若以間隔劃分,銷售量以兩房單位最多,售出約2,275伙(佔約43.6%);其次為一房單位,則售出約1,712伙(佔約32.8%);至於開放式單位則約285伙(佔約5.5%),三者(即2房或以下單位)合計佔比高近82%。
此外,資料顯示,本年截至5月23日的二手住宅註冊量共錄近1.9萬宗,當中1,000萬元或以下錄近1.63萬宗,佔近86%;比率較前兩年錄得的83.1%為高,並創近3年高位,足見中細價物業對二手樓市的「主導」地位。以上數據充分反映市場對中小型單位的高度渴求,以及樓價持續整固,正為市場「積壓」換樓及上升的購買力。一旦新盤向隅客漸漸回流二手市場,投資市場氣氛改善,又或者出現其他利好樓市的消息,屆時樓市交投有望重拾升軌,樓價則擺脫現時膠著的狀態,再現上升的動力。
美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明
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