樓市預測|美聯:4個理由睇香港樓價下半年升逾10%

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通關近半年,最近二手住宅交投回軟,「美聯樓價指數」較今年高位輕微下調約0.46%,綜合美聯分行資料,自今年3月初起,全港35個大型屋苑成交連續14周低於百宗水平,自5月初起,更連續6星期低於50宗水平,反映二手交投陷入拉鋸局面,美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示,市場憂慮加息及經濟前景,二手交投及樓價升幅的確有放緩跡象,惟相信下半年加息期將告結束,加上復常帶來的經濟效應陸續發酵,相信後市會重拾上升動力。另外隨息口見頂,將有4大利好因素支撐香港下半年樓市,料全年樓價升10%至15%。

經濟向好,利好樓價

通關帶來的經濟效果料於下半年浮現,旅遊、飲食、零售、保險、航運業均現復甦跡象,加上市場預期中央或即將提出全面刺激措施提振內地經濟,相信內地與香港的經濟增長將帶動樓市加快復甦,為本港樓價帶來支持。布少明表示看好鐵路沿綫的中小型物業,以及逾5,000萬元的豪宅造價發展;又建議造價1,000萬元至1,920萬元的物業,可考慮放寬按揭成數至最高9成,以釋放更多置業需求。

租金回升

受到通關刺激,上半年租金已由低位回升,美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,今年首季租金按季升1%,為2018年以來,第一季租金首錄升勢,首5個月則累升3%,創15個月新高,而租金上升,息口有望穩定下,利息支出較租金為低。劉嘉輝預計,隨著內地生及專才的數量持續增加,加上已中港已全面通關,今年租金有望按年升8%至10%。

逾3萬個購買力待釋放

香港先後經歷貿易戰、社會事件、新冠疫情持續等因素影響,樓市交投進入漫長的「冰封期」,2018年至今平均每月僅錄得3,800宗二手住宅成交,較辣招推出後的2011年至2017年間平均每月約4,300宗,低近12%,以此計算過去5年半間積壓需求達約32,100個,當利淡因素消去,利好因素會釋放需求,即使只釋放一半,亦達1.6萬個,相等於約4個月的二手成交量。

息口見頂

經絡按揭轉介營運總監張顥曦則指出,預計加息周期完結在即,鑑於去年本港樓價大跌約15%,加上銀行現金回贈激增,在息口轉趨穩定以及銀行「回贈」增加之下,現時入市買樓,實在較去年更為著數。而美聯儲將於本港稍後凌晨時份公佈議息結果,張顥曦預計,美聯儲將暫緩加息一次,料息口已經見頂。他認為,本港的P將會維持,並建議港府放寬樓花按揭的最高成數,令買家可享受銀行提供的優惠。

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