碧桂園(2007)業績喺剛過去嘅星期四出爐,半年毛虧損242.6億人民幣、核心淨虧損453.5億人民幣,住宅單位賣一個、蝕一個,經營業績比想像中更惡劣。業績顯示碧桂園命運幾近蓋棺,更重要係,上網識睇睇留言,個個大陸網民話千祈唔好買期房,要買就買現房、二手房,咁嚟緊邊有人幫碧桂園嘅期房做接盤俠?
即使最新消息話碧桂園有債券能夠展期,但基本上救得都嘥藥費。問題係,民企內房龍頭連環爆雷,中國大陸嘅樓市未來會發生甚麼事?以下只係簡單列出幾個實質情況、未來好大機會發生嘅後遺症:
一)由於民企內房早年瘋狂借錢買地,令供應以剎唔到車嘅速度繼續大量增加。根據國家統計局數據,今年1至7月住宅竣工面積仍按年升20.8%,雖然新開工面積按年減少25%,但新開工面積(4.15億平米)仍然遠多過竣工面積(2.8億平米)。即係話,未來住宅竣工面積仍會一年多過一年,樓價下跌同時供應不斷增加,整體樓價壓力好明顯會剎唔到車。準買家明知未來供應增多,會形成「遲買平幾萬」嘅心態,一路將剛需推遲;一線城市情況冇咁嚴重,而民企內房近年存貨集中三四線樓市,成為佢哋嘅最大死因之一。
二)民企內房爆煲,未來買家對於民企信心不足,準買家買樓會偏向買現樓,影響民企內房未來套現及周轉能力。民企加入內房行業嘅吸引力亦會大減,減低行業進化能力。
三)勉強保交樓將會衍生住宅建築安全問題,長遠同樣令買家對於民企內房嘅項目信心減弱,反而國企更能為買家帶來信心。
四)然後,樓市由國企內房主導,削弱市場力量,只會令樓市復元能力更低。
舊年爛尾樓打擊準買家信心,情況唔止三四線樓市,所謂嘅「新一線」樓市,都面對同樣情況。未來可以預期,較佳劇本係一線城市北上廣深仍有機會回穩,其餘城市不要指望可見將來能夠復蘇了。
如恒大(3333)之流,淨負債比率老早已去到300%樓上,存貨集中三四線城市,老早預見會出現大問題;至於有如旭輝(884)之類普通民企內房,賬面債務水平安全,但表外債足以不明不白地一下子拖冧公司。民企內房嘅零防守自殺式經營模式,當初亦有內銀配合批出貸款加劇高槓桿問題,唔係一朝一夕嘅事。唔好期望整個體制會有解決問題嘅前瞻性,因為,前瞻性喺早幾年應該出現嘅時期,都從來冇出現過。所以,甚麼「認房不認貸」,睇怕市場最終都不買賬了。
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