部份長樓花期的新盤在去年交樓時，業主往往因估價下跌，低於買入價，導致上會困難，幸得金管局及銀行出手相助，放寬按揭成數，令樓花買家順利上會。然而在新一年，再有新盤買家在申請按揭時，物業估價不足，而之前幫助樓花買家的措施亦不適用，到底買家最後如何化險為夷、成功上會？
事主劉先生（化名）在今年首季入市，在一眾芸芸新盤中，成功相中一個兩房單位，屋苑年尾收樓。劉生選擇了即供方案，在申請按揭時，雖然銀行估足價，但劉先生想借樓價9成貸款，需要再過按揭保險一關，然而按保公司的估價意外地低於劉先生的買入價，令劉先生未能獲得足夠的貸款額。
事實上，同一個屋苑其他的按揭申請絕大部份都能估足價，只有劉先生的物業不幸地估價不足，對此，按揭公司的職員未有多作解釋，只強調屬個別情況。
令劉先生更徬徨的是，早前解救樓花買家的按揭措施對他而言並不適用。去年當局推出一次性措施，容許樓花買家直接向銀行申請最高8成按揭，毋須再經按保公司審批，但只限於2021至23年簽署臨時買賣合約的住宅物業，惟劉先生的物業是於2025年初才簽臨約，故不符合相關要求，而且8成按揭亦不符合劉先生的預期。
目前市場一共有三間比較為人熟識的按揭保險公司，最常用的A按保公司對劉先生的物業估價不足，而B按保公司估價則較為寬鬆，標榜非固定收入也可借足9成，惟不幸地，B按保公司所合作的銀行，並不承造劉先生新買單位屋苑的所有按揭，令劉先生又少了一條出路。
幸好，劉先生經轉介後，獲C按保公司估足價，並批出等同樓價9成貸款，令劉先生毋須抬錢上會。
銀行提前半年接受按揭申請
劉先生能夠有驚無險地完成按揭申請，關鍵就在於他申請按揭的時機。他在2月買樓，選擇簽臨約後180天內成交方案，翌日就已查詢按揭事宜，並且在第一輪的按揭申請中，發現了按保公司估價不足的問題，令他有充裕時間再尋求另一間按保公司審批按揭。
一般而言，銀行大多會接納成交期在3個月內的按揭申請，但有部份大型銀行人手較為充裕，會對個別新盤的即供按揭「開綠燈」，容許買家提前半年申請按揭，而且在批出按揭後，到成交放款當日，即使已超過3個月，也毋須重新檢視申請人的入息。
提早鎖定按揭計劃，可令買家安心，避免按揭出現變卦；亦可以像劉生一樣，萬一發現問題也有足夠時間處理。
不過話說回來，劉先生新買單位估價不足的問題，實屬罕見情況，因為年初至今的新成交一手物業，無論是樓花或現樓，目前普遍都估足價，亦即是買家能以買入價申請按揭，有意入市的準買家亦毋須過份憂慮估價問題。
子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問
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