明日截標|測量師狠降堅尼地城地皮估值 每呎最低$4,000 恐流標收場

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地政總署在今個財政年度推出的首幅政府地,位於堅尼地城西寧街與域多利道交界地皮,將於明日6月30日截標。最新有測量師將其估值調低到約4,000至4,500元,屬於市場估值下限,並預期具有流標風險。若地皮以市場下限價批出,將會創出港島區過去21年最平的呎價紀錄。

綜合市場資訊,該幅地皮每呎樓面地價約4,000至9,500元,估值介乎9.7億至23億元。地皮鄰近招商局第二貨倉及公眾殮房,中標者日後可以選擇發展純住宅用途或作混合式發展。若日後作純住宅用途,項目最高可建樓面約24.33萬平方呎,而若發展商將來同時作住宅及商業發展,最高可建樓面約29.19萬平方呎,當中商業部份的最高可建樓面佔約14.6萬平方呎。

多項規定令人卻步

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚在接受媒體採訪時表示,最新將其估值調低至每平方呎約4,000至4,500元,總地價約9.7億元至10.7億元,屬於市場估值下限,相對去年批出的區內另一鄰近地皮,更有大幅折讓,並直言地皮具流標風險。

地皮建築規約達9年,較一般建築規約期限5至7年為長,即需於2032年9月30日前落成,意味有多項工程要進行,同時因為地皮要遵守多項規定,如中標者必須興建一個全新的公共交通總站,並需全權負責設計及興建新公廁,而該公廁的功用及營運需求亦須符合食物環境衞生署署長要求。此外,中標者不能移除地皮及附近的樹木,包括兩棵位於地皮附近的細葉榕,以及需要搬遷古蹟。張翹楚表示,以上因素均影響發展商出價,甚至可能認為無法完成多項工程,而不去競投地皮。

擁地區及交通優勢

美聯測量師行董事林子彬則表示,該地皮面積約24,327平方呎,以10倍地積比率計算,可建樓面面積約24.33萬平方呎,料可提供約450個單位,料落成後中高層單位可享海景。惟近期樓市氣氛趨審慎,項目發展期亦較長,故調整估值,若以每方呎樓面地價約8,500元計算,地皮估值約20.68億元。

雖然項目屬港島區罕有新供應,而且擁有地區及交通優勢,但他指出,地皮現為巴士總站,發展有一定限制。根據賣地條款列明,發展商需將現有巴士總站搬遷,日後再重置,將會拉長發展年期及增加額外成本。此外,現時地皮與海旁之間有貨倉大樓,日後料阻擋中低層單位景觀,相信有關影響將會反映在價錢上。

至於華坊諮詢評估資深董事梁沛泓預測,地皮估值約21億至22億元,按純住宅換算作參考,每呎樓面地價約8,633至9,044元。由於是市區靚地,投資規模適合中至大型發展商,料流標風險不大。

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