最新數據顯示，今年第三季負資產個案突破4萬宗，宗數創近21年的新高，而對比第二季的數據，宗數及金額按季分別增加超過三分一。其中拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款比率連續上升。雖然目前的按揭拖欠情況仍算偏低，但當中有三大隱憂，值得社會關注。
首先，負資產個案可能未完全浮面。當局公佈的按揭數據，只涉及銀行已知的負資產一按貸款，至於涉及其他財務公司的負資產物業，則未有官方數據。有業界人士估計真實負資產宗數多達8萬宗，已逼近2003年高峰期10萬宗的水平。一旦貸款人未能支撐二按的供款，頭按亦岌岌可危。
發展商按揭要適時轉按
其次，發展商按揭業主亦要注意適時轉按。早年申請發展商按揭，除了較容易獲批高成數按揭，亦能享受較優惠的息口。不過，發展商按揭的低息蜜月期有限，要限期前適時轉按才能避開高息。然而，過去一年樓市下挫導致物業最新估價偏低，在轉按時很大機會需要額外抬錢補差額，如沒有足夠資金的業主，就要繼續負擔發展商按揭高昂的利息支出，供樓的壓力倍增，亦更容易出現斷供。
最後，業主亦要注意整體經濟環境。雖然有意見指商舖「執10間、開16間」，但實際上切身感受到的商業經營情況未許樂觀，特別是零售業萎縮，即使打工仔保住份工，也可能需要減人工，變相負擔每月的供樓開支就會更為吃力。
銀行目前較注重審視商業貸款的風險，暫時未見因自住物業變成負資產而採取call loan行動。故筆者經常提醒業主要準時供款，否則的話，銀行亦只能被逼call loan，保障其利益。一旦負資產再加上斷供個案不斷累積，亦會影響銀行的壞賬比率，在後續的按揭審批中，會選擇質素較佳的按揭申請人和抵押的物業，盡量降低風險。
最壞情況已過？
當然，當局亦已為業主打「預防針」。例如早前容許高成數業主有條件出租物業，其中一個可接納的原因就是業主經濟環境改變，希望幫助失業的業主可以捱過艱難時間，避免斷供。
再者，香港銀行對於最優惠利率（P）加慢減快，由9月起已兩次減P，累計達0.5厘，相對於整個加息週期才累計加0.875厘，已經減去約6成的加幅。而減P令新買及現有業主都受惠之餘，亦有助改善營商環境。
此外，2024年2月或之前的按揭申請人，大部份仍然需要通過壓力測試，例如2月時實際息口為4.125%，申請按揭需要通過壓測，按息就要加2厘，即以6.125%去計算供款與入息比率，相比現時3.625%的實際息口，大部份貸款人仍能輕鬆應付，亦反映他們入息條件較為優厚，對經濟環境或利率轉變有較強抗壓能力。
子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問
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