全面撤辣加上暫停壓力測試,樓市短期反應氣氛正面,本公司亦立即多了約一倍的按揭查詢,當中不乏有意換樓的準買家。因為在新措施之下換樓客亦有受惠,先買後賣的交易,業主毋須再支付非首置的印花稅稅款,放售原有物業再無時間限制。不過,以先買後賣的方式入市,最高按揭成數和供款與入息比率的要求,仍然與首置人士有別,在換樓前應周詳考慮。
以往在仍然有辣稅的年代,換樓客如果是先買後賣,必須額外準備一筆資金繳交印花辣稅,新從價印花稅稅率更一度高達樓價的15%(去年底回落至7.5%),對換樓客而言,差不多可算是多一倍的首期開支;但在全面撤辣後,買家即使有物業在手,亦毋須再支付7.5%的印花稅,雖然仍然要按從價印花稅第二標準稅率去繳稅,但都能大大節省稅款支出,變相令買家資金更為鬆動,有能力承擔更多首期去購買心水物業。
原有物業待價而沽
再者,以往換樓客有權申請退回已繳付的印花辣稅,但需要在新物業簽樓契(assignment)日期的一年內將物業賣出,才能成功退稅。惟在樓市牛皮的前題下,要在一年內賣樓,很可能需要蝕讓,而一旦持有舊物業超過一年,又超過退回印花稅的期限,買家只能在蝕讓及蝕印花稅中二選一,大大削弱業主換樓意欲。然而在新政策下,由於毋須再先繳付辣稅,業主持有舊物業可伺機而動,等待樓市回暖後再出售,更可考慮將物業出租,幫補收入之餘,也可待價而沽。
更實際的是,如果賣出物業後才購買新物業,中間會有空窗期,業主在交吉後需要尋找臨時住處,需要搬多一次屋。相反,先買後賣的業主就可靜待新物業裝修完畢及添置傢俬後,直接搬入去新住所,節省搬屋的時間和費用。
按揭成數及DTI皆受影響
不過,換樓客要留意,先買後賣而現有物業又有按揭在身,新物業的按揭成數就需要減一成,即最多只能做6成按揭,雖然申請人可以透過申請按保去提高按揭成數,但前題是舊物業不可有按保,而且新物業按揭要交更高保費。
另一方面,申請人申請第二個按揭,供款與入息比率(DTI)的要求會由50%降至40%,意味着每月供款不可多於月入4成,而一旦業主無意在短期內出售舊物業,就要同時供兩層樓,銀行審批申請人的DTI時,就需要計算舊物業按揭的每月供款,申請人的入息進一步受到考驗。
借9成需先完成賣樓程序
部份銀行接受換樓客申請8成按揭貸款,再在短期內完成出售舊物業手續,當中亦有不少限制,例如要由同一間律師樓處理兩宗交易,律師樓亦需與銀行確認出售單位的狀況。至於申請人如果想獲取9成按揭,同時維持一般的DTI要求,最好還是先賣後買,並且在完成整個賣樓程序,才簽署購買新物業的臨約。
子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問
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