近年檢視本港商業版圖演變，觀塘已由邊陲工業區，躍升為政策與資本同時聚焦的核心板塊。昔日以工廠、倉庫為主的單一功能區域，在「起動九龍東」框架及一系列重建、活化安排下，逐步完成「去工業化＋功能再配置」，被明確納入「第二核心商業區」（CBD2）的策略版圖。要評估觀塘前景，關鍵不在個別新盤或單一成交，而在於寫字樓市場、產業結構、人流形態及政策環境的中長線互動。
寫字樓交投是觀塘轉型成果的最直接量度。近期註冊數據顯示，今年首五個月區內寫字樓物業註冊量按年錄得逾倍升幅，並創多年同期新高，註冊金額亦顯著增加，反映企業自用及投資者入市意欲同步提升。這類中長期資本部署，意味市場不再純粹視觀塘為「租金較低的替代選址」，而是開始將其納入長期辦公佈局，視之為具可持續發展的東九龍核心據點。
產業結構的變化，正為觀塘的消費市道帶來新的質量。區內企業組成已不再局限於製造、物流等傳統工業，取而代之的是設計、數碼行銷、創科及專業顧問等高附加值行業比重上升。這類企業員工整體消費力較高，對餐飲、零售及休閒的要求更傾向多元及體驗導向，為區內商戶提供更廣闊的業態佈局空間。
配合海濱及綜合發展項目陸續落成，觀塘的城市形態亦出現明顯重構。觀塘海濱花園及步道連同公共藝術裝置，把過往純粹作後勤用途的工業海旁，轉化為市民願意停留的公共空間；大型綜合體則把辦公、零售、餐飲與文娛功能整合，令區內人流結構由單一「上班人流」轉變為平日辦公人流、晚間消閒人流及周末家庭客並存，為商戶提供更穩定且多元的客源基礎。
上述變化背後，是政策、基建及市場預期的疊加效應。政府在策略上將九龍東明確定位為CBD2，透過重建、工廈活化及海濱規劃，釋放土地及樓面潛力，提供制度與規劃層面的支撐；交通方面，港鐵網絡與主要幹道進一步強化觀塘作為東九龍樞紐的角色，縮短與中環、金鐘等傳統核心區的實際距離；市場端則透過成交數據及企業進駐行為，不斷驗證區內商業模式的可行性，鞏固投資者對板塊的中長線預期。
展望未來，隨着更多新寫字樓及綜合項目落成，人流及產業分佈進一步穩定，觀塘在商業及消費層面，預料將由承接核心區溢出需求，過渡至主動承接及培育東九龍客群的角色，相關板塊的重估進程亦有望持續推進。
美聯旺舖董事 江靜明
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