在樓市周期與資產配置之間，發展商的「變陣」往往最能反映市場溫度。有發展商最近就將旗下的學生宿舍收回，未來或轉回住宅銷售用途，是一個值得細味的信號。有傳媒直指學生宿舍的熱潮是「一年玩完」，不過筆者卻認為，學生宿舍熱潮未退。
事實上，需求的基本面仍然穩固。根據教資會數據，上一個學年，本港八大資助院校的非本地學生人數已超過2萬人，較疫情前顯著上升；隨着政府逐步放寬非本地生比例上限，由過去約20%提高至40%，未來數年相關人數仍有進一步增長空間。
在此背景下，市場甚至出現將整幢商廈改建為學生宿舍的案例，反映資本正積極捕捉商機。另一邊廂，住宅市場氣氛回暖，同樣亦改變了市場。當樓價預期上升、去貨速度改善，用家「轉租為買」，發展商亦「轉租為賣」。市場估計，「迎林」此番變陣，很大程度上是發展商把握住宅市道轉旺的窗口，將原本的長線租賃策略，轉回更高回報的銷售模式。
這種靈活調配，其實是資產管理策略的體現，不再單一依賴住宅銷售，而是根據周期，在住宅、長租公寓、學生宿舍甚至酒店之間切換，以最大化資產價值。
值得注意的是，即使有學生宿舍退出市場，並不代表相關需求降溫。相反，在非本地生人數持續增長，以及本地學生對生活質素要求提升的雙重推動下，具管理、配套完善的學生住宿仍然供不應求。未來市場或會見到更多機構投資者或專業營運商進場，進一步推動行業成熟發展。換言之，是次個別事件，反映的不是學生宿舍市場的退潮，而是住宅物業興旺的縮影。
對大學而言，如何在校內宿位不足與校外市場波動之間取得穩定供應，仍是一大挑戰；對投資者而言，學生住宿這條賽道仍具吸引力，但前提是選對持有周期與退出時機。
在樓市興旺的大環境之下，發展商相信會繼續採取更靈活、進取的策略，為市場帶來新的動力。
美聯商業董事 李鎮龍
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