馬鞍山有商場開業僅約八年，便擬重建為住宅及商業配套項目，再次引起市場對香港消費疲弱的討論。單從一個商場的轉型計劃，當然不能斷言香港零售市道已失去活力；不過，事件的確映照出本港消費模式及社區商場定位正經歷深層調整。
過去，屋苑商場的商業邏輯相對簡單：只要附近有足夠住戶，便可支撐超市、餐廳、銀行、診所、補習社及各類零售商戶。然而，網購平台令日用品、家品以至電子產品的採購不再需要走進實體店；外賣平台改變了居民的餐飲習慣；而北上消費及跨區購物亦令不少消費外流。
馬鞍山商場的情況正好說明這種壓力。項目並非位於核心商業區，亦不是旅客必到之處，欠缺商務客和旅客帶來的額外消費支撐，主要依賴附近居民的人流。當居民的購物選擇愈來愈多，商場便容易陷入困局。尤其是餐飲業本身面對租金、人工、食材和營運成本上升，即使商場有客流，若客人停留時間短、消費額低或消費頻率不足，商戶仍未必可以長期維持。
商場經營困難，不一定代表居民沒有消費力，而是消費力未能留在原區。香港零售市場正在由「供應主導」轉向「需求主導」：昔日只要有商場落成，便可吸引商戶進駐；今天，商場必須回答消費者一個更直接的問題——為何要特意到這裡消費？若無法提供網購及北上取代不了的體驗，競爭力便會持續削弱。
在此背景下，把原有商場重建為住宅結合商場的混合項目，可能是發展商面對市場現實的一種資產重整策略。新增住宅單位可帶來更穩定的人口基礎，保留的商業空間則可更聚焦於超市、醫療、教育、兒童服務、長者服務、餐飲及生活配套等較具剛性、較難被網購取代的需求，或許更符合馬鞍山一類成熟新市鎮的實際需要。
當然，增加住宅人口不等於商業必然成功。關鍵仍在於日後的商業規劃能否避免同質化，租金水平能否讓真正服務社區的商戶長期經營，以及項目能否創造居民願意逗留和消費的公共空間。馬鞍山商場的轉型提醒市場，香港消費市道的挑戰在於人流如何轉化為可持續的消費。未來商場競爭，是如何將消費融入社區生活，成為居民日常不可或缺的一部份。
美聯旺舖董事 江靜明
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