近年教育機構擴充課程、增設教學據點，對課室、辦公及研究空間的需求日漸增加。當傳統企業租戶審慎控制辦公面積，院校已成為商廈市場不可忽視的新興用家。特區政府在首份五年規劃中進一步勾畫北部都會區大學城的發展方向，市場關心的問題是：新校園會為寫字樓帶來增量需求，還是把現有租戶從市區吸走？
答案恐怕不是二選一。大學城由規劃走到落成需時，院校擴展卻不會全數按下暫停鍵。增辦課程、組建研究團隊、籌備產學合作，均可能先要物色教學中心、行政辦公室或項目空間。現有商廈因此有機會承接過渡性需求，尤其是交通便利、樓面靈活的物業。不過，規劃明朗不等於租約即時落實；收生、財政能力與項目時間表，始終是院校擴張的實際約束。
北都的長線價值，在於有條件將校園、科研設施與產業活動放在較完整的空間佈局之中。大型教研項目若需要較多樓面，並須與創科企業緊密協作，北都自然較具吸引力。然而，土地面積只是選址方程式的一部份。交通接駁、周邊配套、建設及營運成本能否配合，決定院校會把哪些功能真正放進大學城。
這亦解釋了為何中環、金鐘未必會因北都崛起而失去教育租戶。商學、專業進修和行政人員課程主要服務在職人士，毗鄰企業、方便課後往來的市區據點，價值難以單靠較大的校園樓面取代。院校與企業會面、舉辦短期課程或維持對外聯繫，也未必適合悉數遷往北都。
對商廈市場而言，值得觀察的不是院校「留在市區還是遷往北都」，而是不同用途如何重新分佈。北都有望承載大型校園及產學研設施，核心商業區則憑交通與商業網絡，保留專業教學及對外聯繫功能。兩者既有分流，也有互補。業主若要把握教育需求，不能只看院校擴張的宏觀敘事，更須審視樓面佈局、出入便利程度及配套是否切合具體用途。北都最終能改寫多少商廈需求，仍要由建設進度和院校的實際選址決定。
美聯商業董事 李鎮龍
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