近日我申報了一隻增持超過5%的股票，就是剛獲城規會批准於九華徑一帶的「綜合發展區」興建大型住宅項目的遠東酒店（037），事後接到唔少傳媒朋友查詢，問我點解會買遠東酒店買到逾5%，其實作為價值投資者，我認為這是一隻市值嚴重被低估的股份，一隻市值起碼30、40億元的股份，只有10億元市值。
佔地約4.8公頃的九華徑綜合發展區範圍其實早於1996年獲城規會批准興建2,520個住宅單住，但一直未有成事，直至去年遠東酒店再就該區向城規會提出新的發展計劃，建議興建6,053個住宅單位（最後修訂至5,973個單位），而我亦於此時開始買入該股。事實上，自從入紙申請之後，遠東酒店的市值曾經由1億元上過3億元，更一度在5至7億元徘徊過一段日子，但依然嚴重被低估。
究竟當初我是如何分析這公司的價值從而買到5%以上呢？據申請文件顯示，遠東酒店計劃興建近6,000個單位，平均每個單位400多呎，這類型的一手盤最易出貨，以呎價15,000元計（相比六十年樓齡的美孚新邨只溢價兩成），每個單位600多萬元，6,000個單位，是一個近400億元的產物，意味公司所持的土地可以產生近400億元價值。
再計整個計劃的成本，主要是補地價、建築費、利息開支等費用，其中補地價預計至少100億元；建築費方面，如想賣400億元的樓，就要用當中兩成作建築費，相當於80億元的建築費，七除八扣下，地價點都值近200億元，尤其九華徑地皮與新界的農地、棕地不同，附近的發展、配套已相當成熟，發展時間不會太長。而站在政府的立場，除要增加住宅供應，過往的高地價政策已經不奏效，100億元的補地價收入會是政府一筆好重要的財政收入，用以填補賣地收入的減少。
估值方面，即使近日爆升後遠東酒店的市值都只是10億元，如果是之前低價買入，買入的市賬率連0.1倍都唔夠，市面上較低市賬率的地產股如希慎（014）、新世界（017）、華置（127），都有0.3倍左右，以此做指標，理論上遠東酒店市值點都有30、40億元。該股已發行股本有7.5億股，我買入均價成本每股約1元，即用了大約3,000、4,000萬元買入5%，而公司有近6,000單位的發展權，5%等於300個單位的發展權，除開每個400幾呎的單位的發展權（未計補地價、建築貸款、利息開支）只是十幾萬元，平過親界村屋的丁權，而且望住一個30、40億元市值起跳嘅5%，值博率很高。
呂宇健
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