高息效應下，恒指由年初高位累跌近16%，首當其衝是地產股，幾乎所有一線地產股的市賬率都跌落0.5倍以下，吸引不少大股東趁機出手「掃平貨」，繼早前周大福企業透過要約增持新創建（659）後，相信會再有地產商出手私有化旗下股份，除了我向來貼開的希慎（014），李嘉誠旗下地產旗艦長實（1113），被誠哥趁低位私有化的機會亦相當高。
摩根大通早前發表報告指出，現時發展商及收租股每股資產淨值（NAV）折讓63%，處於30年低位，板塊總市值約1.1萬億元，按資產淨值合共3萬億元計，即行業的資產負債表中有1.9萬億元資產被漠視，也意味大量被低估的資產可供大股東挑選。
說回長實，唔經唔覺跌到近一年低位，市賬率跌到得0.4倍，用市值1,500億元÷0.4，資產淨值高達3,750億元，加上集團絕大部份都是有契約的硬資產，趁筍價私有化是明智之舉。若論每股資產淨值折讓，長和（001）無疑較長實折讓更大，但長和90%純利來自海外，風險較分散，相對地，私有化「全部雞蛋放在同一個籃」的長實似乎更有需要。
至於長實的私有化會如何操作？雖然股價低殘，但長實市值好歹都有1,500億元，要私有化隨時要動用過千億元現金，不是說誠哥沒有1,000億元身家，但所有富豪都不會有1,000億元現金，即使出售資產變現現金，轉頭亦會再投資，重回資產行列。因此如果我是誠哥，我亦不會全部用現金去私有化，反正誠哥系內有多間公司，除了用現金，還有大把「架撐」可以用，以股換股又得，現金加股份去換亦得，當中我估誠哥會用長和股份去換長實股份。
既然如此，是否應立即買長實等消息？由於我估誠哥會用長和股份換長實股份，再以代入法去想想，為增加股東接納的機會，應該設法增加長和與長實的距離，長實股價愈低的同時長和股價愈高，股東自然接納換股，因此我建議先買長和，等公佈私有化，而直至換股除淨當日，沽出長和轉買長實。
呂宇健
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