呂宇健筆|話你知英國咩樓值博率最高|呂宇健 Ken Lui

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在連續10次加息及經濟衰退憂慮夾擊下,英國樓價於高位回落,根據英國抵押貸款機構Nationwide調查顯示,英國1月份樓價連續第五個月下跌,是自2009年以來持續時間最長的一次,而1月份樓價平均為25.8297萬鎊,比12月份下跌0.6%。市場普遍預計英國樓市今年會出現明顯跌幅,但其實當地不少物業都已經到了「地底價」,值博率非常高。

最近我特意上當地一個搵樓網站瀏覽,發現好多物業都已經到了成本價,說的是20萬鎊以下,有地、有花園、有裝修,這是名副其實的地底價錢,試想想,單單一塊土地,建好一間有三房的屋連裝修,起碼都要十幾萬鎊,現在基本上是成本價出售。

情況就如我早年叫人買白銀一樣,當年開礦成本每盎司14美元,但白銀價同樣是每盎司14美元,點解唔買呢?而現在已升上每盎司23、24美元。同一道理,英國樓成本都要十幾萬鎊,售價都是十幾萬鎊,所以樓價上升的可能性是高的,相反,如果樓價再下跌,就不會有人願意起樓,成本已經20萬鎊,但賣唔到20萬鎊,點解要起呢?屆時供應量就會萎縮,需求不變的話,樓價始終都要上升。

當然,這些「地底價」筍盤無可能在倫敦、英國南部城市搵到,但在曼徹斯特、伯明翰、列斯等有名的大城市仍然有大量十幾萬鎊的三房單位,當中不少樓盤質素不錯。若果選擇full pay,出租回報率可達6、7厘,目前按揭利率則為4、5厘,而我的經驗是按揭利率遲早會與租金回報率看齊;換言之,要不是按揭利率上升到6、7厘,就是租金回報率跌到4至5厘,而物業價格上升,因此我認為值博率非常高。

相反,英國哪一類物業跌價機會高?我估計是50、60萬鎊的貴價樓,英國應該不會有太多人有能力以50、60萬鎊full pay買樓,目前非英國公民的按揭利息已升到5厘,即使英國公民亦高達4厘,假設50萬鎊物業做六成按揭,借30萬鎊,若果按揭息升到上6厘,每月還息都要還1500鎊。加上當地大部份人供樓都是「還息不還本」,若果還廿年都只是還息無減過本金,即使有能力應付供樓負擔的升幅,相信都有人選擇用1500鎊租樓而將首期套現,所以未來英國跌得較深的一類物業會是50、60萬鎊的貴價樓。

呂宇健 Ken Lui
資深投資者

facebook.com/Ken.Lui.Investment

註:專欄作家言論不代表本網立場

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