在連續10次加息及經濟衰退憂慮夾擊下，英國樓價於高位回落，根據英國抵押貸款機構Nationwide調查顯示，英國1月份樓價連續第五個月下跌，是自2009年以來持續時間最長的一次，而1月份樓價平均為25.8297萬鎊，比12月份下跌0.6%。市場普遍預計英國樓市今年會出現明顯跌幅，但其實當地不少物業都已經到了「地底價」，值博率非常高。
最近我特意上當地一個搵樓網站瀏覽，發現好多物業都已經到了成本價，說的是20萬鎊以下，有地、有花園、有裝修，這是名副其實的地底價錢，試想想，單單一塊土地，建好一間有三房的屋連裝修，起碼都要十幾萬鎊，現在基本上是成本價出售。
情況就如我早年叫人買白銀一樣，當年開礦成本每盎司14美元，但白銀價同樣是每盎司14美元，點解唔買呢？而現在已升上每盎司23、24美元。同一道理，英國樓成本都要十幾萬鎊，售價都是十幾萬鎊，所以樓價上升的可能性是高的，相反，如果樓價再下跌，就不會有人願意起樓，成本已經20萬鎊，但賣唔到20萬鎊，點解要起呢？屆時供應量就會萎縮，需求不變的話，樓價始終都要上升。
當然，這些「地底價」筍盤無可能在倫敦、英國南部城市搵到，但在曼徹斯特、伯明翰、列斯等有名的大城市仍然有大量十幾萬鎊的三房單位，當中不少樓盤質素不錯。若果選擇full pay，出租回報率可達6、7厘，目前按揭利率則為4、5厘，而我的經驗是按揭利率遲早會與租金回報率看齊；換言之，要不是按揭利率上升到6、7厘，就是租金回報率跌到4至5厘，而物業價格上升，因此我認為值博率非常高。
相反，英國哪一類物業跌價機會高？我估計是50、60萬鎊的貴價樓，英國應該不會有太多人有能力以50、60萬鎊full pay買樓，目前非英國公民的按揭利息已升到5厘，即使英國公民亦高達4厘，假設50萬鎊物業做六成按揭，借30萬鎊，若果按揭息升到上6厘，每月還息都要還1500鎊。加上當地大部份人供樓都是「還息不還本」，若果還廿年都只是還息無減過本金，即使有能力應付供樓負擔的升幅，相信都有人選擇用1500鎊租樓而將首期套現，所以未來英國跌得較深的一類物業會是50、60萬鎊的貴價樓。
呂宇健 Ken Lui
資深投資者
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