旗下「顯達鄉村俱樂部」土地已獲批改劃為住宅用途的安寧控股（128）上周公佈，獲華懋集團的控股公司參明有限公司提出以每股作價現金0.58元私有化要約，作價比去年底每股資產淨值約0.692元折讓16.2%。公告披露安寧正向地政總署申請換地及補地價，市場亦相信華懋此刻提出私有化，相信與申請換地獲批有關，而我亦相信事出必有因，加上政府「等錢使」的狀況，估計安寧的申請獲批機會甚高。
根據安寧公告，持有安寧44.28%股權的華懋及相關人士，將向其他股東收購其餘55.72%，涉資5.33億元，0.58元的出價除了比去年底每股資產淨值約0.692元折讓16.2%，更較該股停牌前溢價24.7%。
安寧最值錢的資產，肯定是旗下位於荃灣老圍的顯達鄉村俱樂部土地，佔地約4公頃，集團自2018年起多番向城規會申請把俱樂部改為住宅發展，亦因為這個消息，安寧於2018年一度炒高至1.4元以上。起初顯達鄉村俱樂部申建828伙，其後多次闖關失敗，安寧只好將申建伙數一減再減，最後減至458個單位，城規會亦於2020年通過有關申請。
理論上，顯達鄉村俱樂部已獲批改建住宅，地皮價值大升，安寧的資產值應該大升才對，但根據年報顯示，安寧的總資產於2019年為10.5億元，而2022年只微升至11.9億元，明顯未有反映俱樂部地皮獲批改用途的價值，相信因地皮尚未完成補地價有關。
在安寧私有化的公告亦披露，公司已尋求透過將位於顯達路的物業用途重新劃作重建之用，以轉變其價值創造策略，而該物業正提出交換批出土地之申請，不過申請程序耗時，相關進度亦因之前疫情有所影響，加上多個政府部門面對偏高的員工流失率所造成綜合影響而放緩。公司又指，重建所需進行其餘工作涉及的時間仍存在不確定性，其中包括在可以將改劃地段用作住宅發展之用前交換批出土地之申請及更改土地用途補價之評估，並形容私有化要約為股東提供變現投資以換取現金及將所得款項重新部署的即時機會。
簡而言之，雖然俱樂部地皮已獲批改用途，但補地價唔知幾時完成，所以華懋現時給小股東一道逃生門。過去3年疫情期間，不少大股東趁公司股價低殘而出手私有化，但華懋都未有出手，反而在復常及通關後才提出私有化，難道好戲在後頭？
事實上，如果補地價一批，安寧的價值就大增，屆時華懋想私有化就難了，因安寧每股資產淨值就會大增，私有化變相出現大比例折讓，而不是現時的溢價，因此我有理由相信俱樂部地皮補地價申請獲批機會相當高。
這個推測亦配合政府「等錢使」的情況，因為高地價政策基本上已不存在，過去每年度賣地收入會政府提供大量財政收入，而未來我不相信發展商會以好進取的價格去投地，所以政府最大的收入來源應該就是來自發展商的補地價收益了。
呂宇健
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