呂宇健筆|筍盤周圍都係 一個方法搵超筍盤|呂宇健 Ken Lui

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去年已勸身邊朋友沽出所持物業,all in高息私有化潛力股,但不等於我認為香港物業市場無投資價值,相反,我覺得低水樓(比市價平)及具重建價值的舊樓仍有投資價值,其中現時更是周街筍盤,只要識搵,一定有筍盤在左近。

投資低水樓前,必須知道低水樓的成因,物業低水的原因通常有兩個,分別是物業本身有問題及業主有問題,前者例如有僭建、有「order」(俗稱釘契),又或者已經是銀主盤,買入這類物業無疑價錢低水,但需要相當的能力去解決物業自身問題,例如要為有order的物業解釘;銀主盤就要先行full pay,再過五年的冷河期,才能變成一個正常盤。

我個人就認為,搵低水盤不應該向難度挑戰,搵些業主有問題的物業就簡單得多,因為換了業主,物業就無問題,所以大家應該去搵一些即將成為銀主盤的樓盤,有關物業的業主通常都「借到盡」、救唔番,例如以十蚊的貨去借廿蚊,你無可能替他還廿蚊後收回十蚊貨,因此你應該去搵些以十蚊貨去借五蚊、但無能力還五蚊的業主,因為他的物業仍有剩餘價值,而一旦成為銀主盤,這個剩餘價值就會衍生很多費用如逾期利息、律師費、拍賣費等等,所以要於物業成為銀主盤之前與業主協商,讓他平價賣出物業,賺取剩餘價值。

要搵這些準銀主盤的業主,聽落好似好困難,但其實很簡單,由於債權人必須入稟索償,希望法庭將有關物業強制出售,才能收回欠債,只要大家留意每個法庭每星期披露的民事案件,見到有債權人入稟索償,申請法庭強制出售物業,便可以根據法庭披露物業的地址去做查冊,知道業主資料後,設法與對方接觸協商。搵筍盤唔難,但要搵超筍的筍盤就要有些功力,當然大家亦可以搵一些可以接觸到筍盤的人合作。

金融管理局日前公佈,截至2022年第四季末,負資產住宅按揭貸款宗數按季飆22倍至12,164宗,為2005年第一季度以來近18年新高,涉及金額則由去年第三季的30.06億元大增21倍至662.52億元。未來實體經濟暫難好轉,我預期市面將有大量準銀主盤湧現,不妨花點時間做功課,搵個超筍盤投資。

呂宇健 Ken Lui
資深投資者

facebook.com/Ken.Lui.Investment

註:專欄作家言論不代表本網立場

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