蘊釀多時，新世界（0017）終於有望跟去年令集團撥備27億元的11 SKIES（航天城）講「再見」。上周《南華早報》引述消息稱，機管局擬在香港國際機場二號客運大樓5月底啟用前，由新世界手中接管航天城70%樓面。雖然機管局未正式交代放棄年租18億元，接濟私企的原因，且其後新世界澄清尚未就有關項目的合約安排變更與機管局達成任何協議，但相信距離集團在處理永續債問題後，再拆除第二個炸彈的日子已不遠。
自從去年中成功與銀行團完成882億元再融資安排，大幅降低未來三年的還債壓力後，航天城便成為最令新世界頭痛的「無底黑洞」，若最終能夠「無償移交」予機管局以換取解約，絕對是一次財務大鬆綁，但從另機管局的角度看，這宗交易則是充滿著問號，到底它能否每年收回淨收入18億元？之後營運開支會有多大？之後有沒有一個清晰的交代？
翻查新世界2025年度業績，來自持續經營業務的股東應佔虧損達163.02億元，其中累計投資額高達165億元的航天城便產生27億元減值虧損，更重要的是，根據新世界與機管局當年的協議，前者承諾自2027年至2028年項目全面營運後起，每年向機管局支付最高達18億元的保證租金，或相當於年總收入三成，合約期更長達2066年。
如今回頭看似是「蠢刁」，但若回到八年前，未嘗不是一宗「筍刁」。回看2018年，當時由鄭志剛主導的新世界，力壓新地（0016）、長實（1113）及信和（0083）等強勁對手奪得航天城項目，看中的自然是港珠澳大橋通車、機場三跑系統、「明日大嶼」所帶來的龐大商機，項目總投資超過200億元，總樓面接近380萬平方呎，不只是商場，更包括娛樂設施、甲級寫字樓、醫療健康及財富管理中心等元素的超級「大茶飯」。
但人算不如天算，之後香港先後經歷社會事件、疫情封關、旅遊業停擺，加上全球商廈市場步入寒冬，本港零售及寫字樓需求同步轉弱，更重要的是，疫情後港人消費模式徹底改變，北上消費成為新常態，旅客亦不再如過去般瘋狂來港掃貨。
更麻煩的是，航天城並非普通商場項目，而是附帶長期保證租金責任的重資產投資。在目前本港零售及寫字樓市道疲弱下，市場最擔心的已不只是帳面減值，而是未來數十年的現金流壓力。
事實上，市場一直有傳，部分潛在融資方要求集團先處理航天城問題，否則難以全面恢復投資者信心，從這個角度看，若機管局最終接手七成樓面，市場自然傾向視之為利好消息。即使新世界未必完全退出，只要能減少未來保證租金責任，降低營運及資本開支壓力，已足以令市場鬆一口氣，亦代表新世界最困擾市場的兩大財務隱憂——永續債壓力及航天城問題——都有望逐步紓緩。
不過，站在機管局角度，今次安排亦難免惹來爭議。面對「擺難」的新世界，機管局擬「零成本接管」，會有甚麼蝴蝶效應？真的是無可奈何？還是可以本身應該訴諸法律？讓香港發揮一下調解角色？若按原有合約計算，機管局未來四十年合共約720億元的預期保證收入將「見財化水」！這不但對當年落選的其他發展商未必公平，未來如何向公眾解說有關決定並非變相假公共資源濟私企拆彈，相信仍需要一個說法。
呂宇健
資深投資者
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