呂宇健筆|港地產股由雙贏變雙輸 未來一定跑輸大市|呂宇健 Ken Lui

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繼赤柱環角道地皮和觀塘市中心第四及五發展區商業項目分別於1月及2月流標後,估值約39.4億至60億元的港鐵(066)大嶼山小蠔灣發展項目第一期亦告流標收場,成為2023年至今第三幅未能批出的地皮。事實上,加息周期令地產板塊由從前的雙贏局面走進雙輸局面,我相信,香港地產股未來一定跑輸大市。

美國聯儲局近日多次放風需繼續加息降低通脹,高息環境相信要維持一段時間,這亦是令發展商投地越趨審慎的主因,因為只要一投到地,就要馬上FULL PAY,由FULL PAY一刻開始計息,在昔日的1厘時代,100億元的地皮每年利息僅1億元,利息平,養地平,而錢多,資產就貴,雙贏。

事實上,只要資產上升高於1厘,發展商就有養地的可能性,因此他們都樂意養地,因為在資產荒的年代,地價很容易上升,即使唔起樓齋坐地皮,都會因地價升值而發達,甚至可能賺得多過起樓,因為連建築成本都不用投資。

然而,目前利息升穿4厘,發展商每個月就要支付0.4厘的利息,即是100億元的地皮,每個月單是支付利息都要4,000萬元,明顯地,發展商已由雙贏變為雙輸,因為今時今日利息升高,養地成本貴,亦即是錢很貴,資產價格平,在資產跌價的過程中,還要支付高息養地,雙輸。

成也息口,敗也息口。因為加息的因素,令時間成為發展商的敵人,過往時間是他們的朋友,買塊地皮來慢慢起樓就會賺大錢,但往後時間成為他們的敵人,因為買地就要借錢,就要支付利息。一般的地產項目回報30厘,四年計、每年7.5厘,以前每年1厘利息成本,今日每年就要支付4厘,回報大跌,因此未來發展商買地起樓的回報將大不如前。

簡單計,以前30厘回報,利息支出每年1厘、共4厘,獲利26厘,四年平均計,每年有約7厘息可派。但今日賺30厘,四年已支付了16厘的利息,因此我不覺得發展商未來會有一個可觀的回報去支撐今日的派息,可以預期日後可分派的利息將會減少,股息率很大機會下降。在這個逆周期,地產板塊的利淡因素多於利好因素,相信未來香港的地產股不論是賺錢能力、派息能力、股價上升的空間,都會跑輸大市。

facebook.com/Ken.Lui.Investment

註:專欄作家言論不代表本網立場

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