上周公布了多項反映樓市「形勢大好」的數據。金管局公布，今年首季末負資產住宅按揭貸款宗數回落至11,424宗，較去年第四季21,304宗大幅減少46.4%，涉及金額亦降至550億元，按季跌47.8%，雙雙創近10個季度新低。與此同時，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL報155.2點，按周升0.96%，連升兩周，創2023年10月以來新高。然而，上述都是一些滯後數據，種種跡象顯示，真正的隱憂正逐漸浮現，未來的樓市未必真係咁好！
今輪樓市反彈，其實並非基本面好轉，而是出於市場對減息的強烈預期。美國聯儲局上周議息維持利率不變，但會後聲明轉趨鷹派，並罕見出現多達4張反對票，官員分歧程度為1992年以來最嚴重，反映內部對未來政策路徑存在明顯分裂。值得注意的是，現任主席鮑威爾竟表明在任期屆滿後將留任理事，意味即使權力交接至候任主席沃什，貨幣政策取向短期內亦難出現急劇轉向，一旦沃什上任後無法如市場預期般迅速減息，目前這股「小陽春」的動力或將迅速消散。
市場原先預期，今年聯儲局將有減息空間，甚至累計減幅可達0.5厘，但中東局勢升溫進一步加劇變數，霍爾木茲海峽運輸受阻，推高布蘭特期油一度突破每桶120美元的近年新高。在能源價格帶動下，通脹預期快速上升，美國未來一年通脹預期已升至約3.57%，當通脹維持高企，央行自然難以放鬆貨幣政策，甚至需要維持偏緊立場。
今年以來本港樓價累升7.7%，很大程度是炒作息口見頂回落，投資者押注資金成本將持續下降，供樓負擔減少，資產價格自然具上行動力，然而，若減息幅度不及預期，甚至完全落空，早已反映減息預期的樓市將會怎樣？根據瑞銀早前的分析，若中東局勢持續5周，預計2026年底油價將企穩於每桶80美元，聯儲局今年再減息50個基點，香港住宅樓價全年升10%；若中斷持續兩個月，油價平均將達每桶100美元，聯儲局不減息，香港樓價全年僅升5%（但今年已累7.7%）；若聯儲局意外加息，樓價甚至可能掉頭下跌。
呂宇健
資深投資者
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