除了人口老化，香港樓宇的老化問題亦愈來愈嚴重，每年有幾千幢樓宇踏入50年樓齡，而過去10年全港只有約1,600幢舊樓被重建，其中去年首9個月，更加只得22宗強拍申請，老化樓宇的數目以每年500幢按年遞增，遠超重建的速度，特區政府深知問題嚴重，定必要求市區重建局（市建局）「踩行油」收樓搞重建，而且不是在死氣沉沉的傳統老區搞，我預期未來十年，九龍最旺的油旺區將是市建局食大茶飯的黃金地。
重建舊樓不單解決樓宇老化問題，更提供新的房屋供應，應該可以替特首解決好多日的問題，而事實上，種種跡像顯示，政府正加快重建舊樓的步伐，其中2022年施政報告中提出，將50年至70年樓齡的舊樓強拍門檻由八成下降至七成，意味留下來的三成住客的議價能力大大減弱。
市建局行政總監韋志成於2021年時透露，提交了未來五年的業務綱領，當中涵蓋多個新策展的項目及已開展但未完成收購的項目，總成本超過1,000億元。除了向財委會申請撥款，引入私人發展商才是王道，因此我估計政府將強拍門檻下調後，第二步是會提升地盤的地積比率，以增加一些差不多用盡地積比率的地盤吸引力，「利誘」發展商參與項目。
要向政府申請撥款，一個全城關注的大project絕對是好藉口，亦可順理成章獅子開大口，重建九龍最旺的油旺區肯定「夠照」。在市建局的網站亦顯示，當局早已啟動油麻地及旺角地區研究（油旺研究），為研究範圍制訂以地區為本的市區更新藍圖，以及研究有助落實方案的規劃機制，而研究涵蓋的油旺地區面積約212公頃，涉及超過3,300幢樓宇。
然而，油旺地區的舊樓極其碎片化，絕大多數的地盤都只有5,000、6,000千呎，難有大作為，而市建局的大茶飯相信就是佐敦道的「八文樓」、即是杜琪峯執導的《大事件》之拍攝場地。「八文樓」又稱為文華新村，村內8幢樓宇均以「文」字起首命名，樓齡約有60年，與西鐵線柯士甸站步行距離只有約1、2分鐘，交通方便。
事實上，市建局亦已計劃把「八文樓」納入「西九龍門戶綜合發展」，把其發展成為甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。
韋志成去年接受傳媒訪問時已透露，八文樓有多條馬路，倘「殺街」整合地盤可令地盤用盡空間，面積可由現時1.5公頃增至5公頃，若加上地積比轉移，地積比增加後可建單位變成6,500個，估算可以帶來200億元收益。不過，重建「八文樓」料逾3,000個舊單位逾萬人口受影響，這將是市建局食大茶飯前必先解決的問題。
呂宇健 Ken Lui
資深投資者
