呂宇健筆|樓價一年後必跌 有隻地產股仍可投資|呂宇健 Ken Lui

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2022年剛剛過去,回顧反映香港樓市走勢的中原城市領先指數(CCL),去年就足足下跌超過15%,近日中原集團創辦人施永青就指,相信樓市已到最壞時刻,今年將會否極泰來,不過我敢同大家打賭,一賠十,一年後的CCL一定跌!

我在不同的平台已多次講過,在我的字典中,永遠都沒有甚麼剛性需求,目前的樓市更加是到了轉角位,跌市已成定局。當100%肯定樓價會下跌,所有剛性需求都會消失,供樓貴過租樓的年代亦正式重臨,需求消失下,成交自然萎縮,放盤數目不變,但少了人想買樓,樓市首先會進入有價無市的狀況。

為何不是馬上落入跌市而是先經歷有價無市的狀況?這因為香港銀行的估價出現滯後,沒有足夠低價成交的數量讓銀行調低估價,可能大家未必知道,香港銀行是以樓盤過去附近物業的成交做參考指標而作出估價,堪稱傻瓜平均估值法,即是要有一班人不問價低沽九龍站上蓋物業,附近樓盤的估價才會即時插水,相反,由於未見有大量平價沽盤出現,所以銀行的估價未有即時明顯調低。

試想想,當租金回報率只有兩厘多,而定期存款息率升到三、四厘,阿毛都知道做定期無風險,但物業投資有吉租、維修等等的風險。少人買入、多人沽出的情況下,租金不變,樓價只會下跌,直至租金回報率提升至高過定期存款,樓價才會止跌。然而,我睇加息周期肯定未完結,所以我敢斷定物業價格一定會繼續下跌。

既然樓價必跌無誤,大家何不沽出自己的物業,取回自己物業的剩餘價值去投資擁有優質物業、穩定派息兼極具私有化可能的地產股?眾多港資地產股中,希慎(014)就符合以上三大條件,集團主力收租的物業遍佈銅鑼灣,參考其派息紀錄,即使經營環境轉差,每年都維持派1.44元的股息,早兩個月大市下跌,股息率更試過見8厘,而希慎可以做兩倍槓桿融資,假設於8厘買入,兩倍槓桿後回報16厘,扣除2厘槓桿成本,仍然有14厘回本。如果股價由低位的18元升至近日的25元,已經可以沽貨獲利,因為回報已達38%,若果做了兩倍槓桿,短短兩個月淨回報便超過70%!

最後是博其私有化,希慎現價P.B約0.3倍,參考當年合和、會德豐以0.6倍P.B去私有化,希慎潛在私有化價格可以高達50元,試問除了買入被重建的舊樓,仲有咩投資可以一下子有1倍回報?

呂宇健 Ken Lui
資深投資者

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