近期本港樓市交投明顯放緩，就連一向看好樓市的中原集團創辦人施永青亦將今年全年樓價升幅預測由20%下調至15%，與美聯集團（1200）主席黃建業的預測一致。按最新中原城市領先指數（CCL）159.92點計算，今年至今樓市累升10.97%，換言之，兩位業界前輩均預期未來五個月樓價仍有約4%的升幅，但我就沒有兩位這麼樂觀，我預期CCL於今年底有機會跌穿150點，明年底更可能失守130點，意味未來一年半樓價或需調整約20％。
即使業界仍然看好樓市，但大家都不得不承認，真正左右樓市始終是利率的走勢，黃建業明言，美國暫停減息後，不排除未來重新加息，勢必對樓市構成壓力；施永青亦表示，美國仍有加息隱憂，因此樓市短期可能需要「唞一唞」。
事實上，兩人的擔憂並非沒有根據，聯儲局上周宣布維持聯邦基金利率目標區間於3.5厘至3.75厘，已連續第五次按兵不動。不過，市場真正需要留意的並非利率維持不變，而是聯邦公開市場委員會（FOMC）今次以9票贊成、3票反對通過議息決定，三名地區聯儲銀行總裁均支持加息0.25厘。更值得關注的是，美國國債孳息率近期持續攀升，30年期國債孳息率升至5.23厘，創19年新高；10年期國債孳息率亦曾升至4.749厘。若10年期債息進一步升至5厘，買樓投資可以算是零回報。
假設一個800萬元單位，買家支付三成首期約240萬元，連同印花稅及其他交易成本，實際投入資金約270萬元。若計及按揭供款及管理費，每月持有成本約2.8萬元，租金回報率至少要達到4厘才能勉強打和。然而，目前本港住宅平均租金回報率僅約3.5厘，換言之，即使成功出租物業，投資者仍有可能需要自行補貼供樓成本。
更重要的是，買樓還涉及巨大的機會成本，若果將240萬元首期投資於美國10年期國債，以4.749厘孳息率計算，每月利息收入接近9,500元，而且幾乎毋須承擔單位空置、維修、租霸及樓價波動等風險。
正因如此，我一直認為，在美國長債息維持接近5厘的情況下，投資者根本沒有足夠誘因重新大舉買樓收租。要重新吸引資金流入樓市，住宅租金回報率至少要提升至5厘，才能與美國國債等低風險資產競爭。問題是，過去一段時間本港租金已累積不少升幅，在經濟增長放緩及居民購買力受壓下，租金短期再大幅上升的空間相當有限。既然租金難以持續上升，唯一能夠推高租金回報率的方法，便是樓價回落。
仍以800萬元單位為例，在租金維持不變的情況下，樓價必須回落至約560萬元，租金回報率才可提升至約5厘，即樓價需要調整約三成。我認為未來一至兩年美國減息機會不高，高息環境將繼續維持，而香港樓市亦難以擺脫調整壓力。相比樓價下跌三成，我預測未來一年半累跌約兩成，已經是一個樂觀的估計。
呂宇健
資深投資者
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