房屋局局長何永賢上周在社交平台表示，《簡樸房條例》於今年3月1日實施，截至上月底，當局已收到逾兩萬個分間單位的寬限期登記申請，期望有序告別劣質劏房。然而，至今正式申請簡樸房認證的個案仍寥寥可數，某程度上與房屋局早前公布的《實務守則》有關，皆因守則進一步提高簡樸房認證門檻，大大削弱經營者參與改造的誘因。
有關寬限期登記將於明年2月28日結束，政府按「先登記、後執法」原則推展制度，並提供48個月過渡安排，讓現有分間單位的擁有人或營運人有足夠時間了解新規管制度，並逐步完成改造。在登記期結束後，已完成有效寬限期登記的分間單位，可獲3年寬限期，以進行改造工程及申請簡樸房認證。
雖然房屋局早前表示，暫未見有大規模業主退場，並估計最少七成現有分間單位將繼續經營。然而，當局為落實《簡樸房條例》而於今年2月公布的《實務守則》，涵蓋面積、消防、通風及衛生等八大範疇，卻為經營者帶來新的挑戰。以消防要求為例，過去只要求單位大門具備防火功能，但新規定要求每間簡樸房均須安裝具防火功能的房門。此外，條例亦要求由多名專業人士核證，包括通風、結構、消防、電力及水喉等範疇，相關專業服務費用亦是一筆相當的開支。
要知道，市場上經營簡樸房的營運商大多採用Rent-to-rent模式，其商業模式能否成立，主要取決於裝修投資的回報率。簡單而言，就是以租金收入扣除支付予業主的租金，再扣除空置、維修、管理及佣金等營運開支後，計算每年的淨收入，再除以裝修成本，以評估投資回報。一般而言，每個劏房的裝修成本約10萬元，每年淨收入約3萬元，實際回報率約30%，對投資者而言仍具一定吸引力。
然而，若要符合新的規管要求，每個劏房除原有的裝修費外，還需額外支付專業認證費及改建費，更值得注意的是，Rent-to-rent並非購入物業，而是承租物業後再分租，一旦租約屆滿而業主決定不再續租，大部分裝修工程，包括間隔、水電、消防及其他固定裝置，均難以拆卸重用，尚未回收的裝修成本更可能需要一次過撇銷，投資者因而蒙受重大損失。
假設投資者原本預期以10年時間逐步收回裝修成本，但租約在數年後便終止，裝修投資尚未回本便需撇銷未回收部分，實際投資回報將遠低於原先估算，隨時跌至約20%甚至更低。在回報下降而風險大幅上升的情況下，市場改造劏房的誘因勢將進一步減弱，當局冀望有序淘汰劣質劏房的目標，恐怕亦難以如期實現。
呂宇健
資深投資者
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