上月底有報道指，「發哥」周潤發放售近4年的山頂陽光花園獨立屋，再將叫價削減3,500萬元至1.6億元，為近年半以來第二次減價，累劈6,000萬元或約27%，反映即使過去一年半樓市有不錯的反彈，但豪宅市場似乎未有受惠。隨著內地收緊「走資」，繼6月頒布第837號《國務院關於對外投資的規定》後，上周有指個別城市正擴大個人所得稅徵收範圍，將境外保險保單產生的各類收益納入其中；市場即憂慮內地居民持有香港物業或面臨徵收離岸資產所得稅的影響，相信對豪宅市場的打擊有增無減。
中國監管當局近期逐步堵塞各項監管漏洞，繼日前對離岸信託的收益徵收個人所得稅後，戰線已進一步擴展至境外保險保單收益。據報北京與杭州等地已出現早期徵管案例，對香港保單的分紅及利息收益徵收20%稅款。雖然目前僅屬個別省市個案，但在「共同匯報標準」（CRS）大數據交叉比對下，內地客的海外資產正陸續曝光。市場憂慮下一個被納入稅網的目標正是海外及香港房地產收益。
事實上，消息曝光後，除保險股下跌外，地產股亦受壓。摩根大通發表報告指，香港地產股受潛在內地居民持有本港物業面臨徵稅的疑慮影響而大幅下挫；雖然目前未有針對樓市的明確政策公布，但投資者信心受創，加上加息預期升溫，將繼續成為發展商的短期壓力。摩通早前亦提及，國務院「837號文」已引發內地人是否有資格在港買樓的疑慮；即使資金源自境外合規，但在稅務審查與監管風險雙重夾擊下，內地買家入市態度已極趨審慎。
監管環境急劇逆轉，內地富豪人人自危，而豪宅市場近月已不斷出現「連環減價」與「名人沽貨」。除了發哥的洋房叫價一減再減、放售四年仍未有接盤外，地產界資深大戶亦選擇加快套現，曾是「小小超」李澤楷左右手的資本策略（497）主席兼執行董事鍾楚義，最近便以1.05億元售出山頂種植道豪宅單位，持貨33年帳面大賺9,000萬元。在當前局勢下，連向來精於資本運作的「刁王」都選擇沽貨，豪宅前景不言而喻。
根據美聯物業數據顯示，7月山頂及南區僅錄得約12宗豪宅買賣，按月急跌逾57%，逾億元的重磅成交更由6月的11宗斷崖式跌至僅4宗。豪宅轉手率一向偏低，流動性極差，而且租金回報率一般高不過2厘。若將1億元資金用於買入美國10年期國債，以約4厘息計算，一年可穩收400萬元利息，即每月約33萬元，拿這筆利息去租住同等價值的1億元豪宅，月租亦只需20萬元左右。與其買入一個流動性低、難以套現且隨時跌價的資產，不如持有美債收息，回報更具吸引力。
呂宇健
資深投資者
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