著名分析師陸東早前接受訪問時指出，深圳的人工及樓價僅為香港約三分之一，當邊境逐步模糊、交通日益便利，兩地之間原有的價格差距將難以長期維持；他更斷言香港樓價「不可能重返2019至2021年的高位」。近日我到訪珠海，確實感受到大灣區同城化問題之嚴重，長遠而言，內地與香港物業的的投資價值將越來越低。
以養車為例，我駕駛的七人車在香港入滿一缸油約需1,700元，但在珠海「缸底」入油卻只需500元人民幣，省下的千餘元差價，足以在珠海享用豐盛晚餐再加一場舒適的按摩。正因如此，「港車北上」已成常態，港人假期北上消費、嘆下抖下，甚至加油，整體開支遠低於香港，這正是陸東所指價格「差異不可持續」的縮影。
我在珠海睇樓時，發覺當地樓價更具衝擊力。當地不乏複式單位，無論是上層連天台或下層連花園的物業，售價普遍僅200多萬元人民幣，雖然是清水房，但即使加上裝修成本，總開支不超過400萬元人民幣，更重要的是，相關項目距離口岸僅約30分鐘車程，經港珠澳大橋即可直達東涌，地理連接性極強。
若以自住角度考量，這類物業確具吸引力；但從投資角度分析，400萬元資金若配置於定期存款或美國10年期國債，按約4厘回報估算，每年可獲約16萬元收益，即每月約1.3萬元穩定現金流。相比之下，內地房地產市場流動性嚴重不足，物業「買入容易賣出難」，投資回報缺乏保障。
內地物業轉售困難，全因市場長期面對供應過剩。有報道指出，全國住宅供應未來或達20億套，而人口僅約14億，且隨着老齡化加劇，總人口可能進一步下降。若以二人一戶計算，實際需求僅約5億套，供應遠超需求，長遠將對樓價構成持續壓力。
若內地樓價長期低迷，香港樓市亦難以獨善其身。香港過去維持高人工、高樓價，但隨著兩地生活圈重疊，若香港人工維持內地三倍，企業便會北移；若香港樓價維持內地三倍，港人便會北住。除非香港能展現出無可替代且極其獨特的國際化賣點，否則同城化的問題將難以避免。
綜合上述因素，房地產作為長期投資工具的吸引力正逐步下降。短期而言，港樓或仍有投機性機會；惟從十年大周期觀察，無論香港或內地樓市，均面臨嚴峻的結構性挑戰。
呂宇健
資深投資者
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