向來認為居屋的價值易跌難升，尤其未補地價的居屋。隨著1978年至1980年推出的第一代「高齡居屋」即將「登五」，當中未補地價單位的按揭保證期亦步入倒數。當政府擔保期屆滿，銀行批出的按揭年期將大幅縮短，變相大大提高了買家的入場門檻。若政府能考慮將補地價金額要求減半，不單能解決「高齡居屋」的流轉問題，更隨時能為庫房帶來可觀的補地價收益。
面對二手居屋樓齡日漸老化的問題，房委會於兩年前已作出放寬資助出售單位按揭貸款保證的安排，包括二手市場按揭貸款保證期由30年延長至50年，一手及二手資助房屋市場的按揭年期最長可達30年，當時預計有約28萬個二手居屋單位可受惠。誠然，放寬按揭擔保期可進一步釋放二手居屋市場的購買力，幫助中低收入家庭上車，居屋業主亦更易放售單位以便換樓。
然而，單靠延長按揭年期，始終未能觸及問題核心。當樓齡持續上升，「高齡居屋」的估值與承造按揭能力仍會受到限制，市場流動性難以根本改善。尤其是未補地價的二手居屋，根據現行規定，這些單位不能轉按、不能出租、轉售對象亦受限。對業主而言，資產被「鎖死」；對市場來講，供應亦無法有效流轉。隨著上一代業主逐步老去，甚至離世，這批單位的處理問題往往成為家庭糾紛的導火線，下一代想賣，但市場承接力有限；想租，又不符合法規，最終變成「雞肋」。
其實有多少人知道這批「雞肋」隱藏著巨大的潛在價值？以約28萬個受惠於房委會按揭新政的居屋單位計算，假設約七成單位尚未補地價，即仍有接近20萬個單位，假設以每個單位平均500平方呎、呎價8,000元計算，每個單位市值約400萬元。按現行平均約三成的折扣率計算，補地價金額約120萬元；如果政府將補價「減半」，仍可收取約60萬元。換言之，若這20萬個單位參與，潛在補地價收入動輒達千億元規模。雖然不會所有業主都選擇補地價，但對業主而言吸引力將大幅增加，補地價意欲上升，是一個真正的「雙贏」方案。
更重要的是，補地價後的居屋將即時「解鎖」。業主可自由在公開市場出售，亦可進行轉按套現。舉例單位估值100萬元，銀行按七成貸款可借70萬元，扣除約15 萬元（減半後）的補地價金額後，業主仍可套現55萬元，筆資金可用於再投資或改善生活質素，這種資產活化正是當前經濟環境所需要的動力來源。
雖然政府財政剛轉虧為盈，但這筆潛在逾千億元的補地價資源絕對不應「視而不見」，關鍵在於政府是否願意透過政策調整，將「雞肋」轉化為「流動資本」，若能以更具彈性的補地價機制作為突破口，不但可為庫房帶來可觀收入，更可釋放市場活力，真正做到業主、政府與社會三方共贏。
呂宇健
資深投資者
註：專欄作家言論不代表本網立場
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