中央近期出手限制跨境炒股，整頓富途、老虎證券等平台，內地與香港監管機構亦同步收緊對跨境證券、期貨及基金活動的執法。資金市場率先出現反應，港股上周一度跌穿25,000點大關，5月單月北水錄得35億元淨流出，為近三年首次出現月度走資。市場開始擔心，若中央進一步收緊資本外流，香港樓市或將成為下一個目標，到時目前樓市回暖的故事，隨時可能180度逆轉。
過去一年，市場普遍認為香港樓市已逐步見底，部分地區樓價甚至開始反彈，表面看似重新恢復活力，但若仔細分析成交結構，便會發現支撐今輪樓市的核心力量，很大程度並非本地需求，而是來自內地資金，我甚至認為，內地人南下買樓的比例多到有點不健康。
美聯物業最新數據顯示，今年首4個月，內地買家佔香港整體住宅註冊量約23.1%，即接近每4宗成交便有1宗涉及內地客。若以成交金額計算，比例更升至32.2%，反映內地買家主要集中於高價物業市場，換言之，樓價愈高，內地客比例便愈高。美聯指出，造價600萬元以下住宅，內地買家比例僅約17.2%；但當樓價升至2,000萬至5,000萬元，比例便急升至54.9%；至於逾5,000萬元豪宅，更有65%由內地客購入，即平均每3宗成交便有2宗由內地人士承接，而部分新盤市場，內地買家比例達三至四成亦已相當普遍。
市場一直有觀點認為，中央某程度默許部分資金透過香港樓市作資產配置。事實上，過去一年多香港樓市，特別是豪宅及新盤市場，可算是高度依賴內地資金支撐，一旦相關資金流減弱，市場購買力勢必受到直接影響。而近期中證監高調打擊非法跨境炒股，其實已釋放重要訊號，相比樓市，股票市場涉及資金流動更快、更透明，因此成為首個整頓對象，假若監管方向持續收緊，未來針對跨境買樓資金來源、資金轉移方式，以至高端物業交易的監管力度，亦有可能同步加強。
當資金持續流入時，市場自然愈升愈有；但當政策方向逆轉，樓市亦可能迅速失去支撐，尤其目前香港經濟增長、薪金升幅與樓價表現並不同步，本地購買力未必足以獨力支撐高樓價。所謂「水能載舟，亦能覆舟」，過去推動樓市回暖的重要力量，正正是內地資金；但若未來中央重新收緊資本外流，這股力量亦可能成為香港樓市最大的變數。
呂宇健
資深投資者
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