內房風暴|爛尾樓危機蔓延內銀 業主控訴「三宗罪」 傳監管部門多半介入

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內地多個樓盤爛尾,導致業主聯合起來「斷供房貸」,官媒《證券時報》亦發表文章指一旦風潮蔓延,可能對樓市造成負面衝擊。消息昨日令內房股急挫,如今更有蔓延至內銀股之勢,截至今日(14日)中午,郵儲銀行(1658)及招商銀行同跌近4.5%,分別收報5.14元及41.8元;其餘工行(1398)、建行(939)及中行(3988)亦跌1%至1.7%不等。

招行風險敞口料較大

此外,花旗分析師Judy於一份報告中提到,目前斷供潮所引起的恐慌情緒較想象中大,並指市場有傳人行和住建部也開會,覺得現在已不是簡單的一個系統性風險的問題,甚至會牽涉到維穩問題,所以預期監管部門多半會介入事件。她又建議,暫時停貸可能是一個比較好的方式,而這不是以後也不還按揭,只是交樓後才繼續還按揭。至於銀行風險敞口,她認為平安銀行、招商銀行和興業銀行較大。

綜合媒體報道,目前傳出的斷供項目已有約150個,涉及河南、湖南、河北等至少20個地區。而今次風波則始於江西景德鎮恒大瓏庭樓盤,上月30日網傳該項目業主發出一份「強制停貸告知書」,控訴恒大於去年5月因資金斷鏈停工,並警告發展商需於今年10月底前復工,否則全體業主將會在11月停止償還銀行按揭,以保障自己的合法權利。

恒大牽涉項目或最多

有關聲明觸發其他地方的爛尾樓業主響應,並陸續表明拒絕向銀行供款,盼向地方政府及發展商施壓及完成工程。有分析指,未來「斷供房貸」的數目仍會繼續增加,而今次涉及停工或爛尾的樓盤,有不少屬於知名民營企業旗下,其中有報道指恒大(3333)目前所牽涉的項目最多。

內媒又引述業主指控,銀行作為貸款方也有「三宗罪」,一是違規在房屋主體結構未封頂前發放按揭貸款;二是將按揭貸款資金違規劃入非監管賬戶;三是未積極履行資金監管方義務,導致預售資金支出不明。

對於按揭貸款發放條件,人行曾在2003年發佈《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,並提到為減輕借款人不必要的利息負擔,商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。但有華東某銀行內部人士回應內媒記者表示,過去銀行發放按揭貸款主要關注的是樓盤是否取得預售證,而核定是否具備預售條件的發證部門是地方政府的房地產行政管理部門,一般是當地住房和城鄉規劃建設局。

預售資金監管差異大

預售資金監管方面,商品房主要由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管,要求開發商必須將預售資金存入銀行專用監管賬戶,且只能用作本項目建設,不得隨意支取及使用。不過,有機構認為,對於預售資金的監管,很長時間以來沒有統一且明確的規定,各地因城施策成為常態,地區之間差異較大。

更有銀行內部人士向內媒記者表示,「有些銀行監管不嚴,導致一些房企把A項目的錢轉到B項目」,而且銀行受銀保監會監管,針對預售資金的監管制度則主要由住建局等部門製定,本着「誰發文誰負責」的傳統,失責現象由來已久。

銀行資產質素憂慮增

如今「斷供房貸」蔓延下,銀行資產質素開始令人擔憂。人行數據顯示,截至2021年底,銀行業個人住房按揭貸款餘額約38萬億元(人民幣,下同)。但有內媒發現,6間國有銀行、9間商業銀行的個人住房貸款餘額就已超過32萬億元,而渤海銀行、平安銀行、民生銀行等貸款規模增速較高的銀行,不良率更有明顯抬頭趨勢。有業內人士指出,斷供情況如果不能及時解決,不僅拖累銀行按揭資產質素,並可能進一步加劇開發貸款逾期風險。

另一方面,花旗研究顯示,內地爛尾樓斷供潮所引發的不良貸款可能多至5,610億元人民幣,佔未償還房貸餘額約1.4%,即使對銀行整體影響可控,但建行、郵儲行及工行等國有銀行可能面臨更多按揭貸款風險。

至於對業主的影響,有內地律師意見指集體停貸告知書沒有法律效力,即使「斷供房貸」屬無奈之舉,但貿然停供將成違約方,除了影響業主的銀行徵信外,甚至可能被告上法院。

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