內地樓市|驚現「負首期」!買樓還可套現裝修費 恐面臨財務和法律風險

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內地樓市向來無奇不有,早年也曾出現「零首付」的推銷手法,但想不到最近更傳出了「負首付」。據內媒報道,近期有房產中介舉例指買家購入樓價520萬元(人民幣,下同)的房子,但可向銀行貸款570萬元,即買家毋須付首期之餘,還可拿到50萬元作為裝修費。然而,買家可能面臨財務和法律風險,甚至有機會承擔較高稅費。

對於「負首付」需要甚麼資格?房產中介避而不談,只表示「570萬元銀行會分批放款,你把資料遞上來,全部由我們的按揭部門幫你,除非你是黑徵信(不能做)」。

靠做高合同價格增貸款

另有業內人士介紹,「負首付」與「低首付」的操作方法類似,其一是開發商通過首期分期付款或回贈等形式減輕買家首期壓力,二是開發商通過做高合同價格,幫助買家獲取更高額度的銀行貸款。若開發商返還資金超過首期款項,或銀行貸款金額超過房產原價,即造成了「負首付」。

此外,有房產中介更向內媒記者透露,實現「負首付」有時還需要借助「經營貸」的力量,因為「經營貸比房貸便宜,深圳房貸首套利率是4.6%,經營貸利率是3.5%到3.8%」,惟買家需提前準備信貸報告和銀行記錄、收入證明等資料,若名下沒有公司,就需要配合註冊。

不過,北京金訴律師事務所主任王玉臣認為,這些花式營銷手段有不少套路,很多也屬於虛假宣傳;而且往往會伴隨着開發商墊資、融資等違法違規行為,同時還可能規避了銀行按揭貸款對首期的要求,違反按揭貸款相關規定。

監管部門嚴查營銷亂象

有房產中介亦表示,如果樓盤未能做到「滿五唯一」,則買家還需要繳納個人所得稅和增值稅。至於所謂「滿五唯一」的意思,其中「滿五」是指獲得房產證的日期滿五年或者超過五年,或者交納契稅的日期大於或等於五年;而「唯一」則是指業主在省內只有一套房子。

針對「低首付」、「零首付」及「返首付」等營銷亂象,監管部門也積極出手。日前惠陽區住建局印發通知表示,將在全區範圍嚴查上述營銷亂象,以及嚴查發佈虛假違法房地產廣告、捏造散佈不實信息等違規銷售行為。

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